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摘要1

1 导论1

1.1 选题依据与背景1

1.2 研究框架和研究方法2

图1-1 土地制度与城市发展关系示意图3

图形3

Abstract4

1.3 创新之处4

2 城市发展与土地制度的理论溯源和研究进展6

2.1 城市发展理论6

图2-1 两座城市的比较利益分析7

图2-2 土地报酬递减规律与隐蔽失业人口11

图2-3 不发达经济的动态均衡12

图2-4 现代工业部门与农村剩余劳动力转移14

2.2 国内学术界的新近努力16

2.3 土地制度理论进展22

2.4 本章小结25

3.1 浙江省城市化进程的现状与回顾26

3 浙江省城市发展背景26

图3-1 1949年以来浙江省城镇人口和非农业人口变动趋势27

图3-2 1985年以来浙江省建制镇变动趋势图29

表3-1 浙江省三大城市经济圈行政区划30

图表目录30

表格30

图3-3 浙江省三大城市经济圈示意图31

图3-4 1999年全国200强县（市）浙江省所占数量示意图32

图3-5 全社会投资中非国有投资的比重——浙江省与全国平均水平的比较33

3.2 浙江省城市发展水平的总体评价36

表3-2 浙江省城市化水平的国际比较37

表3-3 改革以来浙江产业结构与非农化演进和城市化进程38

表3-4 1997年浙江省部分地区建制镇基本情况39

表3-5 城市数量与结构：1999年浙江省与沿海发达省份的比较40

图3-6 城市最佳人口规模示意图42

3.3 正在转变中的城市化模式：未来十年浙江省城市化展望42

3.4 土地问题与城市化44

图3-7 浙江省历年耕地总面积变化趋势45

图3-8 浙江省历年人均耕地面积变化趋势45

图3-9 浙江省1990—1998年地级市建成区面积变动趋势46

图3-10 土地竞租曲线图47

3.5 本章小结48

4.1 城市土地使用制度发展历程49

4 城市化进程中的土地使用制度49

图4-1 传统土地使用制度下的土地配置过程50

4.2 改革前后城市土地使用制度对浙江省城市发展的影响53

图4-2 传统土地使用制度：土地与资本的替代54

图4-4 1949年以来三个时段浙江城镇住宅投资情况55

图4-3 一级市场成交量趋势：浙江省历年土地出让情况55

表4-1 1992年以来浙江省土地抵押情况统计表57

4.3 现行土地使用制度的弊端57

表4-2 1993年以来浙江省供地方式情况统计表58

表4-3 浙江省城镇工业用地比重60

表4-4 农村剩余劳动力转移去向61

图4-5 企业选址：土地成本的推进效应64

图4-6 同一位置不同土地使用制度下的厂商均衡65

图4-7 不同位置上的厂商均衡67

4.4 本章小结71

5 城市化进程中的土地收益分配制度72

5.1 土地收益分配与城市发展72

5.2 土地市场、土地价格以及税费转嫁73

图5-1 土地税费转嫁与土地市场变动77

5.3 土地开发时机与土地黑市78

表5-1 土地收益分成对三种主要用途城市土地市场的影响78

图5-2 土地税费变动与三种用途土地市场78

图5-3 无税费情况下土地净收益现值81

图5-4 无税费情况下开发土地获得的净收益现值82

图5-5 补交出让金与土地黑市88

5.4 现行土地收益分配制度的弊端与根源88

表5-2 不动产开发交易环节部分摊派收费项目列表90

表5-3 土地收益分配制度不合理造成公开土地市场萎缩情况92

表5-4 税收政策调整前后个人出租住房整体税收负担额表92

表5-5 杭州市划拨土地使用权出租缴纳出让金标准97

5.5 本章小结99

6.1 土地规划制度与城市发展101

6 城市化进程中的土地规划制度101

6.2 计划失灵：两个案例102

表6-1 1991—1993年浙江省国家建设用地计划实施情况104

图6-1 建设用地计划下达指标与实际供地数量的对比105

图6-2 土地计划突破幅度与固定资产投资增幅106

6.3 规划过程107

图6-3 土地利用总体规划中城镇用地规划的常规过程108

表6-2 1997—2010年长兴县城镇建设占用耕地规划指标111

图6-4 权变的方法：将城市规划区内的农田划为一般农田112

6.4 计划失灵的原因113

图6-5 土地规划成本—收益示意图118

6.5 本章小结119

7 城市化进程中的土地管理体制120

7.1 土地管理体制的演变120

图7-1 1949—1953年多数城市土地管理机构设置示意图121

7.2 现行土地管理体制的弊端122

图7-2 建设部门与土地部门两大机构并设的管理模式123

图7-4 “浦江”模式125

图7-3 “杭、甬”模式125

7.3 现行土地管理体制对城市发展的影响126

图7-5 土地、建设、规划并设模式126

图7-6 同一宗房地产多头抵押案例128

7.4 现行土地管理体制的摩擦根源与改革难点130

表7-1 历年来地方预算外资金收支132

图7-7 改革的非帕雷托性质：土地管理体制改革133

7.5 本章小结134

8 城市化进程中的土地征用制度136

8.1 土地征用制度与城市发展136

8.2 矛盾的暴露：经济体制转型过程中的土地征用制度137

图8-1 改革前后城市土地的转换形式138

图8-3 规划控制下的土地竞租曲线139

图8-2 传统的土地竞租曲线139

8.3 法律的矛盾与土地征用权的滥用140

图8-4 征地权行使的两难困境：法律条款的矛盾143

8.4 现行征地补偿标准145

表8-1 浙江省海盐县土地征用补偿费的粗略估算（以1亩耕地为例）147

8.5 征地赔偿机理分析148

图8-5 征地活动导致残留地和对相邻土地的损害151

8.6 非公共利益性质的征地行为与土地发展权补偿153

图8-6 分区控制、非公共利益性质的征地行为对土地发展权的损害157

8.7 土地配置效率、开发时机与征地效率159

图8-7 征地成本与土地利用集约度160

图8-8 征地补偿标准与延迟成本、交易费用的关系162

8.9 本章小结163

8.8 最近的改革措施163

9.1 农地制度变迁165

9 城市化进程中的农地制度165

表9-1 1980—1989年浙江省城镇人口中从农村迁居进来的农业人口166

9.2 农地租赁期限、正规合约与土地租金168

表9-2 固定租金下的农地价值171

9.3 土地租金、农地长期租赁市场与农村劳动力转移174

9.4 农地长期租赁市场培育的障碍177

9.5 本章小结185

10 结论、对策与展望186

10.1 本报告主要结论186

10.2 城市化进程中土地制度改革的对策189

10.3 未来研究展望197

参考文献199

附表1 1949年以来浙江省城镇人口和城市化水平统计表207

附表207

附表2 1949年以来浙江省城市数和建制镇数统计表209

附表3 1999年浙江省三大城市经济圈基本情况统计表210

附表5 1999年全国200强县中浙江县（市）一览表211

附表4 2000年杭州和宁波在全国副省级城市中主要经济指标排名211

附表6 浙江省历年耕地面积统计表214

附表8 浙江省历年来土地市场成交量统计表215

附表7 1990年以来浙江省主要城市建成区面积统计表215

附表9 土地使用制度改革以来浙江省房地产开发情况216

附表10 杭州市私房买卖交易税费情况表216

附表11 1997—2010年长兴县规划占用耕地指标分解表217

附表12 长兴县城镇人口与城镇规模预测结果218

附表13 1987年以来浙江省从事非农产业劳动力的比例219

后记220