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前言1

第一章 绪论1

第一节 研究的背景1

一、选题背景1

二、课题来源1

三、研究的理论与实际意义2

第二节 国内外研究现状简述2

一、国外研究现状2

二、国内研究现状3

三、相关研究的发展趋势4

第三节 研究的构思4

一、研究的基本思路4

二、研究的主要方法5

三、研究的技术路线6

第四节 本书的主要结构与创新6

第二章 我国房地产业及其与社会经济发展的关系8

第一节 房地产业及其发展8

一、房地产业的基本界定8

二、我国房地产业的发展现状11

三、国外的房地产业16

第二节 经济增长与经济发展19

一、经济增长19

二、经济发展20

三、经济发展的指标及评价21

第三节 沈阳房地产业与经济发展关系的定性分析23

一、房地产业对国民经济的后向关联分析24

二、房地产业对国民经济的前向关联分析25

三、房地产业对国民经济的旁侧关联效应分析26

四、房地产业是国民经济的支柱性产业26

第四节 沈阳房地产与经济发展关系的定量分析28

一、分析房地产与经济发展关系的投入产出技术28

二、分析房地产与经济发展关系的生产函数模型31

三、定量分析的综合结论35

第五节 房地产业对沈阳经济的贡献与拉动研究35

一、通常的算法35

二、国家统计局的现行算法37

三、国家统计局现行算法的问题与修正38

本章小结41

第三章 空置商品房及其调查分析43

第一节 空置商品房的界定43

一、国外的空置商品房43

二、国内的空置商品房44

三、本书对于空置商品房的理解46

第二节 沈阳市空置商品房的基本情况49

一、沈阳市近年商品房的空置概况49

二、2004年的空置商品房状况分析50

三、2005年（1～9月）沈阳市空置商品房情况调查52

第三节 关于沈阳市空置商品房的分析判断56

一、空置总量的分析判断56

二、用途结构分析56

三、面积结构分析57

四、价格结构分析59

五、区域结构分析60

第四节 沈阳市空置商品房的成因分析61

一、造成商品房空置的内部原因61

二、造成商品房空置的外部原因63

本章小结65

第四章 空置商品房的形成、危机与识别67

第一节 空置商品房的形成机理67

一、房地产开发（程序）原理67

二、商品供求（均衡）原理68

三、商品（合理）库存原理69

四、房地产（资产）的虚拟性原理70

五、经济周期理论71

六、系统工程原理72

七、可持续发展原理72

第二节 空置商品房的危机73

一、空置商品房与房地产泡沫73

二、超量空置商品房的危机76

三、商品房空置量不足的危害80

四、空关房相关效应的辨析81

第三节 商品房空置水平的识别82

一、商品房空置率的计算现状82

二、关于商品房空置率计算的改进设想86

三、商品房空置率适宜区间的划分89

第四节 商品房空置率适宜区间标准的应用示例94

一、我国的商品房空置水平94

二、沈阳市的商品房空置水平95

三、我国其他城市的商品房空置水平98

本章小结100

第五章 健全空置商品房危机防范的基础101

第一节 我国房地产市场监控的现状及改进101

一、房地产市场监控的概念及界定101

二、我国房地产市场的监控102

三、我国房地产市场监控系统的优化设计106

第二节 优化沈阳房地产市场监测的指标体系108

一、房地产市场监测的要求108

二、房地产市场监测指标的选择原则109

三、沈阳房地产市场监测指标体系的建立与应用109

第三节 完善沈阳房地产市场监控结果的评价114

一、监控结果评价指标体系的建立与应用114

二、监控结果判断标准的划定117

三、层次分析法在监控结果评价中的应用119

四、模糊综合评价法在监控结果评价中的应用122

第四节 健全沈阳房地产市场的预警机制124

一、选择预警指标124

二、确定预警界限125

三、警情的预报与排除126

四、基于BP网络的房地产市场预警模型131

第五节 沈阳房地产市场的周期性波动规律分析137

一、房地产市场周期波动的定性分析137

二、房地产市场周期波动的定量分析141

三、充分利用房地产市场周期性波动147

本章小结148

第六章 强化空置商品房综合管理的内部控制机制150

第一节 优化城市土地收购、供应与管理150

一、改进失地农民的安置补偿工作150

二、努力提高土地集约利用水平154

三、完善城市土地储备制度158

四、优化城市土地供应计划160

第二节 完善商品住房的市场供给结构165

一、建立城镇中低收入家庭的标准线165

二、健全经济适用住房模式167

三、探索住房合作社模式169

四、发展廉租住房模式172

第三节 强化房地产开发的全面项目管理174

一、施行开发项目全部过程的综合管理174

二、开展开发项目全体人员的综合管理176

三、实现开发项目全面目标的综合管理180

第四节 丰富商品房的社会保险体系181

一、规范个人住房贷款保险181

二、积极推进住宅质量保证保险184

三、全面发展工程监理执业责任保险188

第五节 健全房地产开发企业的信用体系192

一、企业信用综述192

二、关于开发企业信用体系现状的评价193

三、开发企业信用要素的设计194

四、信用机构及其组织模式选择195

五、积极培植良好的企业信用环境196

本章小结197

第七章 优化空置商品房综合管理的外部保障机制200

第一节 积极引导我国城镇居民住房的有效需求200

一、住房需求的形成机理200

二、消费性住房需求的识别203

三、投资性住房需求的识别206

四、消费性住房需求与投资性住房需求的关系与引导208

第二节 完善住房金融风险防范机制209

一、住房金融风险概述209

二、住房金融风险的识别212

三、住房金融风险的防范213

第三节 优化房地产税收设计215

一、税收及房地产税收216

二、沈阳房地产税收的现状及问题分析220

三、施行物业税的设想与分析221

第四节 探索房地产市场的政策与机制创新227

一、努力稳定住房价格227

二、淡化房地产业的支柱产业地位232

三、限制期房预售的思考234

四、转化政府部门在房地产市场中的角色238

第五节 试行房地产抵押贷款证券化239

一、房地产抵押证券化及其必然性239

二、沈阳房地产（住房）抵押证券化的实施方案设想244

三、房地产（住房）抵押证券化的实施准备248

本章小结254

第八章 结论与展望257

第一节 结论257

第二节 展望260

附录1楼盘调查作业表（节选）261

附录2各指标合理浮动区间的制定264

附录3评价指标重要程度的专家调查表267

附录4房价地价构成比典型案例调查表268

参考文献272