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前言1

第一章 北京市房地产业发展情况1

一、房地产业发展回顾1

目录1

二、房地产业已成为国民经济重要支柱产业4

表格目录5

表1.1 房地产业增加值占第三产业增加值的比重（1998～2003）5

表1.2 房地产投资对全社会投资的贡献率（1998～2003）6

三、房地产业与金融业关系更为紧密7

表1.3 商品房销售收入增长速度（1998～2003）7

表1.4 商品房施工面积、竣工面积和销售面积的增长情况9

四、小结11

第二章 房地产分析的基本经济学背景12

一、房地产市场的经济学分析12

表2.1 房地产需求的价格弹性系数和收入弹性系数19

图2.1 房地产市场的需求曲线20

图形目录20

图2.2 房地产市场的短期和长期供给曲线22

图2.3 房地产泡沫的形成机理28

二、房地产金融理论35

图2.4 流动性约束与跨期消费38

三、政府在房地产行业中的作用44

图2.5 利率政策对房地产业的影响45

图2.6 信贷政策对房地产业的影响47

图2.7 房地产转让所得税开征对房地产价格的影响49

图2.8 土地供应量控制政策下的房地产价格51

第三章 房地产泡沫与金融脆弱性的模型分析52

一、银行的脆弱性——经典Diamond和Dybvig（1983）模型的简化分析52

二、房地产泡沫与金融脆弱性——Carey（1990）模型56

图3.1 房地产业与银行业的关系58

三、银行房地产信贷集中程度模型——Herring和Wachter（1999）模型64

第四章 影响北京市房地产市场供给、需求的基本因素一、北京市房地产市场需求的基本状态68

表4.1 历年来北京市人口情况的统计（万人）70

图4.1 北京地区历年总人口及其增长的示意图71

表4.2 北京市未来五年人口预测情况（万人）71

表4.3 历年来北京市农业人口的统计情况（万人）73

图4.2 北京市农业人口的变化趋势74

图4.3 1985～2003年农业人口和商品房屋住宅销售面积的关系图75

表4.4 北京市未来农业人口预测状况（万人）75

表4.5 1991～2002年北京市房屋拆迁情况76

图4.4 1981～2002年北京地区房屋建筑拆迁面积示意图77

图4.5 商品房中住宅销售面积和房屋建筑拆迁面积的关系78

二、北京市房地产市场的基本供给状况79

图4.6 1985～2003年北京市房地产住宅竣工面积时间序列图80

图4.7 1985～2003年北京地区房地产住宅开工面积时间序列图81

图4.8 北京市房地产住宅开工面积和竣工面积对比图82

表4.7 北京地区1996～2003年房地产投资增速比固定资产投资增速83

表4.6 北京地区1996～2003年固定资产投资情况（亿元）83

图4.9 北京地区1996～2003年房地产投资及全社会固定资产投资情况84

图4.10 北京地区1996～2003年房地产投资与固定资产投资增速84

表4.8 1996～2002年北京市房地产开发企业开发情况（万平方米）85

图4.11 北京市房地产开发情况（万平方米）86

图4.12 1997～2003年全国土地开发购置情况（万平方米）86

三、影响北京市房地产市场供求的主要因素87

表4.9 利率与房地产供求模型变量及其含义88

图4.13 1998年1月～2003年12月北京地区个人住房贷款月度增量时间序列图90

表4.10 房地产市场的供给与需求模型变量及其含义91

表4.11 1990～2003年北京城镇居民家庭平均每人全年可支配收入（元）94

表4.12 北京市1995～2003年商品房屋销售情况（万平方米）95

图4.14 1990～2003年北京城镇居民人均可支配收入的增长情况95

图4.15 1995～2003年北京城镇居民人均可支配收入与商品房销售面积96

图4.16 1998～2003年北京城镇居民人均可支配收入与住宅销售面积97

表4.13 1990～2003年北京市城镇居民储蓄水平（亿元）99

图4.17 城镇居民储蓄与商品房屋销售额的关系（亿元）100

表4.14 1995～2003年北京市商品住宅平均价格（元／平方米）101

图4.18 1995～2003年北京市商品住宅平均价格波动102

表4.15 商品房屋竣工面积与利率（万平方米）103

图4.19 1996～2003年全国房地产竣工面积与利率的关系104

图4.20 北京房地产竣工面积与利率的关系105

图4.21 1996～2003年北京地区房屋竣工面积和利率的对比关系106

图4.22 1996～2003年金融机构法定五年以上贷款利率水平的调整108

图4.23 1996～2003年各年加权平均贷款利率与北京房地产开发投资108

图4.24 1996～2003年房地产开发中住宅建设投资所占比重109

图4.25 北京地区房地产开发贷款余额与金融机构贷款余额的比较（亿元）111

表4.16 1998～2003年北京地区房地产开发贷款情况（亿元）111

图4.26 北京地区房地产开发贷款余额情况112

图4.27 北京地区房地产开发贷款余额和房屋竣工面积的关系113

表4.17 1998～2003年北京房地产开发贷款余额和北京市房屋竣工面积113

第五章 房地产市场机制缺陷、特殊性及对房价的影响一、房地产市场机制缺陷116

表5.1 房地产市场的垄断程度模型变量及其含义121

表5.2 1987～2002年我国商品房屋销售价格及销售额122

图5.1 我国各省（市、自治区）1999～2002年房地产市场勒纳指数125

二、房地产市场机制特殊性127

表5.3 北京市新开发区普通住宅的成本价格130

图5.2 北京市新开发区普通住宅成本价格构成131

表5.4 北京市新开发区普通住宅成本价格构成132

表5.5 北京市新开发区普通住宅成本价格中政府收取的各项税费133

图5.3 商品房屋价格构成对比133

表5.6 北京地区土地交易价格指数与房屋销售价格指数对比135

图5.4 1998～2003年北京土地交易价格与房屋销售价格指数对比136

图5.5 1998～2003年北京地区房屋销售价格与土地交易价格指数差额136

图5.6 1991～2003年北京、上海建筑安装工程价格指数对比138

图5.7 2000～2003年北京地区建筑安装工程价格总指数变化情况138

表5.7 北京地区建筑安装工程中主要材料费用价格指数（上年为100）139

一、房屋空置的基本含义141

第六章 我国和北京市房地产市场空置问题141

二、房地产空置指标计算方法及空置率情况142

表6.1 1999～2004年4月商品房屋空置面积及相关指标计算（万平方米）143

表6.2 1999～2003年我国商品房屋空置情况（万平方米）144

图6.1 实际公布的空置面积与竣工减销售方法所得到的空置面积比较145

表6.3 1997～2003年4月份北京市商品房屋空置情况（万平方米）147

三、房地产需求缺口的基本情况148

表6.4 1999～2004年4月商品房屋需求缺口情况（万平方米）150

四、对房地产市场发展的一些基本判断152

表7.1 北京市各类型房地产商品的空置情况（万平方米，％）156

第七章 北京市房地产空置与供求结构矛盾156

一、各类商品房屋空置情况不同，对宏观调控政策的反应敏感程度不一156

图7.1 北京市各类型房地产商品的空置情况（万平方米，％）157

表7.2 北京市经济适用房空置情况（万平方米，％）159

图7.2 北京市经济适用房空置情况（万平方米，％）160

表7.3 北京市不同地区房屋建筑竣工面积（万平方米）162

二、各类商品房屋供求变化的动态趋势表现各异163

图7.3 北京市房地产市场供求变化倾向指标计算结果（％）165

表7.4 北京市房地产市场供求变化倾向指标计算结果（％）165

表7.5 通过供求变化倾向对下期价格变动方向的判断168

表7.6 北京市按用途分商品房屋平均价格（元）168

三、一些启示169

表7.7 供求变化倾向价格判断与现实的拟合169

一、房地产市场价格宏观调控传导渠道172

第八章 房地产价格宏观调控传导渠道及效应172

图8.1 利率调控在房地产业的传导渠道173

图8.2 信贷调控在房地产业的传导渠道174

图8.3 房地产市场土地政策调控传导渠道175

图8.4 房地产市场收入调控传导渠道176

二、房地产市场价格宏观调控产生的直接效应177

三、房地产市场价格宏观调控产生的间接效应180

一、北京市房地产类信贷资金循环流动的基本情况184

第九章 北京市信贷资金在房地产业循环流动及风险184

图9.1 房地产开发企业资金流动图185

图9.2 第一、二阶段信贷资金循环图188

二、信贷资金在房地产业循环流动中的风险及相互联系189

图9.3 第二、三阶段信贷资金循环图189

图9.4 资产负债率对比表190

表9.1 项目需求比例估算表191

图9.5 北京市场镇居民收入与商品房销售面积关系192

三、我国房地产金融潜在的风险194

第十章 促进房地产市场健康发展的政策建议198

一、以规范土地管理为契机，促进房地产市场竞争，推动房地产市场健康发展198

二、中央银行应积极利用金融手段，积极调控，确保房地产市场的稳定发展204

三、积极推进商业银行市场化改革，提高微观经济主体抵御金融风险的能力206

参考文献209