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第一部分 房地产业涉税知识3

第一章 房地产开发基础知识及涉税信息3

第一节 房地产开发相关名词3

一 房地产开发概念3

二 房地产开发分类3

三 房地产开发企业资质等级3

四 土地使用权的划拨、出让与转让4

五 建设项目、单项工程、单位工程、分项工程、分部工程5

六 总建筑面积、可售面积、不可售面积6

七 项目总投资7

八 投资强度、容积率、建筑密度、绿地率、建筑系数7

九 办理施工许可的基本程序8

十 建设工程项目竣工验收的程序10

十一 竣工备案11

十二 交付使用12

十三 初始产权证明12

十四 房地产项目的竣工验收标准12

十五 房地产项目的竣工验收程序13

十六 税法规定的房地产项目的完工标准13

十七 基准地价、宗地地价14

十八 楼面地价14

十九 房地产开发企业开发产品的成本项目15

二十 房地产开发企业开发产品的配套设施及成本核算15

二十一 合作建房和委托代建15

二十二 建设工程项目各阶段形成的造价文件16

二十三 拆迁安置补偿费及征地费17

二十四 房地产建造工程预算、工程结算、竣工决算20

二十五 预售许可证制度21

二十六 银行按揭22

二十七 房屋各种面积规定22

第二节 房地产开发流程和经营特点25

一 房地产开发政府审批流程25

二 房地产开发流程25

三 房地产开发经营特点29

第三节 房地产开发各环节涉税信息30

一 房地产业各环节涉及税种30

二 房地产开发企业常见的涉税问题31

三 房地产开发各环节涉税信息一览表31

第二章 房地产业财务核算概要37

第一节 会计信息质量要求与会计计量37

一 会计信息质量要求37

二 会计计量38

第二节 新会计准则相关具体准则规定39

一 收入39

二 存货40

三 投资性房地产42

四 经营租赁43

五 债务重组44

六 非货币性资产交换46

七 所得税47

第三节 收入核算49

一 经营收入范围49

二 会计处理49

第四节 成本核算51

一 成本范围51

二 会计处理52

第五节 期间费用核算56

一 期间费用范围56

二 会计处理57

第六节 税金核算58

一 营业税金及附加58

二 应交税金58

第七节 会计科目对照表58

一 《房地产开发企业会计制度》会计科目表58

二 新会计准则会计科目表59

第三章 房地产业税收与会计制度差异62

第一节 收入差异62

一 会计制度规定62

二 税收制度规定63

第二节 开发成本差异68

一 会计制度规定68

二 税收制度规定69

第三节 期间费用差异70

一 会计制度规定70

二 税收制度规定70

第四节 固定资产差异75

一 会计制度规定75

二 税收制度规定76

第五节 无形资产差异78

一 会计制度规定78

二 税收制度规定78

第六节 政府补助差异79

一 会计制度规定79

二 税收制度规定80

第七节 其他差异80

一 股权投资差异80

二 投资性房地产差异83

三 资产减值差异83

四 应付职工薪酬差异83

五 预计负债差异85

六 会计调整差异85

七 资产负债表日后事项差异85

八 企业合并差异86

第八节 营业税与会计制度差异89

一 纳税义务发生时问差异89

二 销售与转让认定差异89

三 计税依据差异90

第九节 其他税种与会计制度差异90

一 土地增值税与会计制度主要差异90

二 土地使用税与会计制度主要差异91

三 房产税与会计制度主要差异92

第二部分 税务稽查基本操作实务95

第一章 税务稽查概述95

第一节 税务稽查的基本内涵95

一 税务稽查的概念95

二 税务稽查的分类95

三 税务稽查的地位96

四 税务稽查的原则98

第二节 税务稽查的职能与任务99

一 税务稽查的职能99

二 新形势下的税务稽查职能作用100

三 税务稽查的任务101

第三节 税务稽查法律关系102

一 税收法律关系的一般内涵102

二 税务稽查法律关系103

第二章 税务稽查法律责任104

第一节 税务稽查相关法律104

一 相关法律的分类104

二 法律适用的基本原则106

三 相关法律的时效107

第二节 税务稽查相关法律的运用108

一 税收法律的运用108

二 其他相关法律的运用115

第三节 税收违法行为135

一 税收违法行为概述135

二 税收违法行为的构成要件136

三 税收违法行为的具体形式138

第四节 税收行政法律责任146

一 税收行政法律责任的概念146

二 税收违法行为及其行政法律责任146

第五节 税收刑事法律责任152

一 税收刑事法律责任的概念152

二 税收刑事法律责任的种类152

第三章 税务稽查案源管理155

第一节 税务稽查管辖155

一 税务稽查管辖的原则155

二 新《稽查工作规程》的管辖规定156

第二节 税务稽查选案157

一 税务稽查选案概述157

二 税务稽查案源的筛选方法158

三 税务稽查任务的下达163

四 税务稽查选案台账的管理164

五 涉税案件的催办、督办管理164

第三节 税收违法检举案件管理166

一 检举案件的管理机构166

二 检举案件的受理166

三 检举形式167

四 检举案件的处理167

五 检举案件查处结果反馈169

六 检举奖励170

第四节 其他案源管理172

一 交办案件的管理172

二 转办案件的管理172

三 征管部门移交案件的管理172

四 协查案件的管理172

五 拓展案件的管理173

第四章 税务稽查实施174

第一节 税务稽查权限174

一 税务稽查的权力174

二 税务稽查的法律限制176

三 税务稽查的义务177

四 税务稽查回避177

第二节 税务稽查实施177

一 稽查实施的主要方式178

二 稽查实施的时限180

三 稽查实施的步骤和内容181

四 稽查实施终结195

第三节 税收专项检查的实施199

一 税收专项检查概述199

二 税收专项检查的组织实施201

三 税收专项检查的基本要求205

第四节 涉税案件协查管理206

一 涉税案件协查概述206

二 涉税案件协查的要求207

三 涉税案件协查中的信息化应用208

四 增值税抵扣凭证案件协查208

五 增值税专用发票检查的职责分工220

第五节 稽查协作220

一 稽查协作的内容220

二 稽查协作的要求222

第五章 税务稽查方法224

第一节 税务稽查实施的基本方法224

一 税务稽查方法的概念224

二 税务稽查实施的基本方法224

第二节 会计报表的检查方法230

一 资产负债表的检查230

二 利润表的检查232

三 现金流量表的检查233

第三节 会计账簿的检查方法234

一 总分类账的检查234

二 明细分类账的检查235

三 序时账的检查236

四 备查账簿的检查237

第四节 会计凭证的检查方法237

一 原始凭证的检查237

二 记账凭证的检查238

第五节 纳税申报表的检查方法239

一 增值税纳税申报表的检查239

二 消费税纳税申报表的检查240

三 企业所得税纳税申报表的检查241

四 资源税纳税申报表的检查241

第六节 会计电算化企业的检查242

一 会计电算化的概念242

二 会计电算化的特点242

三 会计核算软件243

四 会计电算化企业检查的基本方法和内容243

第六章 税务稽查审理246

第一节 稽查审理的实施246

一 审理受理246

二 审理范围247

三 审理程序247

四 审理内容248

五 证据的审理251

六 审理期限257

第二节 税务行政处罚听证258

一 税务行政处罚告知及送达259

二 税务行政处罚听证的条件260

三 税务行政处罚听证260

第三节 审理终结265

一 审理结论265

二 案件的处理267

第七章 税务稽查执行272

第一节 税务稽查执行概述272

一 税务稽查执行的概念、目的、意义272

二 税务稽查执行机关及其职责272

三 被执行人272

四 执行协助义务人273

五 税务稽查执行的工作程序273

六 税务稽查执行的政策法规依据274

第二节 执行实施前的准备274

一 提前介入274

二 审阅卷宗275

三 财产调查275

四 判明标的物的税收优先权276

五 执行标的选择与执行措施的确定277

第三节 税务稽查文书的送达278

一 送达的概念278

二 税务文书的类型278

三 送达方式279

四 文书送达的注意事项280

第四节 纳税担保280

一 纳税担保概述280

二 纳税保证281

三 纳税抵押283

四 纳税质押286

第五节 执行的实施289

一 对存款的执行289

二 对动产的执行291

三 对不动产的执行292

四 对动产、不动产执行的具体要求及应注意事项293

五 对船舶、航空器及农村集体土地房产的执行295

六 对股权及有价证券的执行297

第六节 非财产类型执行措施——阻止出境、停止供应发票和欠税公告302

一 阻止出境302

二 停止供应发票303

三 欠税公告304

第七节 与法院有关的执行措施305

一 代位权、撤销权的执行305

二 申请法院强制执行308

第八节 被执行方的法律救济311

一 税务行政复议311

二 税务行政诉讼312

三 行政处罚的暂停执行312

四 税务行政赔偿313

第九节 执行中止与执行终结314

一 执行中止314

二 执行结案315

第八章 涉嫌危害税收征管犯罪案件移送316

第一节 税务行政执法移送涉嫌犯罪案件移送概述316

一 移送标准316

二 涉税犯罪案件移送的程序317

三 税务机关在涉税犯罪案件移送时的相关要求317

四 公安机关对案件的接收318

五 税务机关对不予立案的救济319

六 税务机关对不予立案的案件的处理326

七 对已立案件的交接328

八 逾期移送、不移送案件的法律责任329

第二节 各种涉税罪名构成及认定331

一 偷税罪331

二 抗税罪337

三 逃避追缴欠税罪339

四 骗取出口退税罪342

五 虚开增值税专用发票、用于骗取出口退税、抵扣税款发票罪347

六 伪造、出售伪造的增值税专用发票罪351

七 非法出售增值税专用发票罪353

八 非法购买增值税专用发票、购买伪造的增值税专用发票罪354

九 非法制造、出售非法制造的用于骗取出口退税、抵扣税款发票罪356

十 非法制造、出售非法制造的发票罪358

十一 非法出售用于骗取出口退税、抵扣税款发票罪359

十二 非法出售发票罪361

第九章 税务稽查档案管理363

第一节 税务稽查档案管理概述363

一 税务稽查档案管理的概念363

二 税务稽查档案的特征363

三 税务稽查档案的分类364

第二节 税务稽查案卷的立卷和归档365

一 税务稽查案卷的立卷365

二 税务稽查案卷的归档370

第三节 税务稽查档案的保管370

一 档案保管的内容370

二 档案保管的期限371

三 档案的鉴定371

四 档案的销毁372

第四节 档案的应用372

一 档案应用的方式372

二 档案的查阅373

第三部分 房地产业税务稽查指南377

第一章 房地产业税务稽查查前准备377

第一节 查前准备概述377

一 查前准备概念377

二 查前信息收集378

三 查前案头分析380

第二节 纳税分析380

一 综合性指标分析380

二 税种分析383

第三节 会计报表分析384

一 资产负债表分析384

二 利润表分析388

第二章 房地产业主要税收违法手段390

第一节 主要税收违法手段类型390

一 税收实质性减少390

二 税收延迟入库390

第二节 土地使用权取得环节涉税违法手段391

一 契税391

二 企业所得税、外商投资企业和外国企业所得税、土地增值税392

三 土地使用税392

四 印花税392

第三节 征地拆迁环节涉税违法手段392

一 营业税393

二 企业所得税、外商投资企业和外国企业所得税、土地增值税393

第四节 工程建设环节涉税违法手段393

一 营业税393

二 企业所得税、外商投资企业和外国企业所得税、土地增值税393

三 印花税394

第五节 经营环节涉税违法手段394

一 营业税395

二 企业所得税、外商投资企业和外国企业所得税396

三 土地增值税396

四 个人所得税396

五 印花税397

第六节 物业管理环节涉税违法手段397

一 营业税397

二 企业所得税、外商投资企业和外国企业所得税397

三 房产税（城市房地产税）397

四 印花税398

第七节 注销环节涉税违法手段398

一 营业税398

二 企业所得税、外商投资企业和外国企业所得税398

三 土地增值税398

第三章 房地产业营业税检查399

第一节 房地产业营业税基础知识399

一 纳税义务人和扣缴义务人399

二 计税依据400

三 税率404

四 纳税义务发生时间和扣缴义务发生时间404

五 减免税406

六 纳税申报期限406

七 纳税地点406

第二节 营业税检查方法408

一 收集相关信息数据408

二 转让土地使用权环节检查408

三 建筑施工环节检查411

四 经营环节检查413

第四章 房地产业企业所得税检查419

第一节 房地产业所得税基础知识419

一 纳税义务人419

二 计税依据420

三 税率420

四 减免税420

五 纳税申报期限421

六 纳税地点421

七 征收方式422

八 房地产业企业所得税政策演变历程422

第二节 一般收入检查425

一 预售收入检查425

二 完工标准检查427

三 销售收入检查428

四 视同销售收入检查430

五 租金收入及预租收入检查432

第三节 特殊收入检查433

一 以房抵债检查433

二 合作建房检查434

三 超建设施检查434

四 代建工程检查434

五 假按揭检查435

六 其他收入检查436

第四节 计税成本检查436

一 计税成本扣除基本原则436

二 成本项目构成437

三 成本要素分析437

四 成本检查方法440

五 建安成本检查440

六 完工标准检查441

七 销售成本检查442

八 税金扣除检查444

九 财产损失扣除检查445

第五节 期间费用检查446

一 期间费用范围446

二 期间费用检查446

第六节 完工项目企业所得税汇算454

一 资料准备454

二 成本分摊方法455

三 完工项目汇算方法455

四 成本计算归集456

第七节 外商投资企业和外国企业所得税检查458

一 预收款缴纳企业所得税的方式458

二 收入确认时限459

三 收入确认原则459

四 以地换房460

五 成本和费用460

六 关联企业借款费用461

七 配套设施预提费用461

八 售后回租461

九 视同销售462

十 完工项目汇算方法463

第五章 房地产业土地增值税检查464

第一节 房地产业土地增值税基础知识464

一 纳税义务人464

二 计税依据464

三 税率467

四 减免税468

五 纳税申报期限469

六 纳税地点469

第二节 收入检查470

一 应税收入的确认470

二 投资联营检查470

三 无权属登记土地转让的检查471

四 销售收入检查471

第三节 扣除项目检查472

一 土地成本检查472

二 开发成本和开发费用检查472

第四节 土地增值税清算474

一 清算原则474

二 清算单位474

三 清算条件475

四 清算注意事项476

五 清算步骤477

六 清算举例478

第六章 房地产业其他税种检查481

第一节 房地产业城镇土地使用税检查481

一 纳税义务人481

二 计税依据481

三 税率482

四 纳税义务发生时间482

五 减免税482

六 纳税申报期限483

七 纳税地点483

八 检查方法483

第二节 房地产业房产税（城市房地产税）检查483

一 纳税义务人483

二 计税依据483

三 税率485

四 纳税义务发生时间485

五 减免税485

六 纳税申报期限486

七 纳税地点486

八 检查方法486

第三节 房地产业印花税检查487

一 纳税义务人487

二 计税依据487

三 税率489

四 纳税义务发生时间489

五 纳税申报期限489

六 检查方法489

第四节 房地产业个人所得税检查490

一 纳税义务人和扣缴义务人490

二 计税依据490

三 税率495

四 减免税495

五 纳税申报期限496

六 检查方法496

第五节 房地产业契税检查497

一 纳税义务人497

二 计税依据497

三 税率499

四 纳税义务发生时间499

五 减免税499

六 纳税申报期限501

七 纳税地点501

八 检查方法501

第六节 房地产业耕地占用税检查502

一 纳税义务人502

二 计税依据503

三 税率503

四 纳税义务发生时间504

五 减免税504

六 纳税申报期限506

七 纳税地点506

八 检查方法506

第七章 房地产业稽查取证508

第一节 证据概述508

一 证据的概念及特征508

二 证据的分类508

三 证据规则510

四 证据的证明与证明标准511

五 税务稽查证据的收集原则512

第二节 税务稽查证据的收集与固定512

一 书证的收集与固定512

二 物证的收集与固定513

三 视听资料的收集与固定513

四 证人证言的收集与固定514

五 当事人陈述的收集与固定515

六 鉴定结论的收集与固定515

七 勘验笔录、现场笔录的收集和固定515

第三节 主要税收违法行为的取证516

一 偷税的取证516

二 逃避追缴欠税行为的取证519

三 骗取出口退税行为的取证520

四 抗税行为的取证522

五 虚开增值税专用发票的取证523

六 虚开其他用于骗取出口退税、抵扣税款的其他凭证的取证524

第四节 房地产业税务稽查证据529

一 房地产业税务稽查证据主要内容529

二 房地产业税务稽查证据提取方法530

三 开发各环节主要证据材料及运用531

四 房地产业典型违法手段取证要求533

第四部分 房地产业税务稽查案例审计型检查在房地产业税务稽查中的运用539

多环节收集证据查获房地产公司隐瞒收入偷税案554

运用“解剖式”方式检查发现房地产公司隐匿收入偷税案559

房地产公司账外账偷逃税案565

房地产公司虚增供料偷税案573

房地产公司虚列成本偷税案578

房地产开发公司多列支出偷税案583

房地产集团公司多种手段偷税案587

物业管理公司虚假申报偷税案595

房地产业企业所得税稽查案602

外商投资企业所得税稽查案609