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第1章 房地产开发企业工程部人事与行政管理1

1.1房地产开发企业工程部人事管理3

1.1.1工程部组织架构设置4

1.1.2工程部人员岗位职责5

1.工程部经理岗位职责6

2.项目经理岗位职责9

3.总工程师岗位职责12

4.结构工程师岗位职责15

5.测量工程师岗位职责15

6.土建工程师岗位职责17

7.水电工程师岗位职责19

8.园林工程师岗位职责21

9.造价工程师岗位职责21

10.装修主管岗位职责23

11.质量主管岗位职责23

12.计量员岗位职责26

13.合同管理员岗位职责27

14.资料员岗位职责29

1.1.3工程部绩效管理30

1.绩效考核的原则30

2.绩效考核表的填写与分值计算35

1.2房地产开发企业工程部行政管理36

1.2.1工程部日常管理36

1.仪容仪表36

2.考勤36

3.日常办公36

4.沟通与协作37

5.奖惩制度37

6.激励措施38

1.2.2工程部合同管理39

1.合同审批管理39

2.合同执行管理41

3.合同档案管理42

1.2.3工程部档案管理42

1.工作人员文件资料管理的职责42

2.文件资料的分类43

3.文件资料的组卷44

4.文件资料的编号44

5.文件资料收集与整理44

6.作废文件资料的销毁45

7.文件资料的传递与移交45

8.文件资料的借阅45

1.2.4工程部印章管理45

1.2.5工程部会议管理46

1.例会日程46

2.例会组织安排46

3.首次会议资料的准备46

4.例会的内容与发言47

5.例会会议纪要的管理49

6.例会流程管理49

7.会议纪律49

8.罚则50

第2章 房地产开发企业工程招标管理51

2.1房地产开发企业招标的流程53

2.2房地产开发企业招标的立项56

2.2.1招标计划的编制57

1.年度招标计划的编制57

2.月度招标计划的编制58

3.计划外项目招标60

2.2.2招标技术方案的编写60

1.招标技术方案编制责任部门61

2.招标技术方案编制原则61

3.招标技术方案的内容及要求62

4.招标技术方案的审批65

2.3房地产开发企业招标的实施68

2.3.1招标管理机构的设置68

1.集团公司招标管理机构的设置68

2.大型非集团公司招标管理机构的设置73

3.中小型公司招标管理机构的设置78

2.3.2招标文件的编写80

1.招标文件的内容80

2.招标邀请书80

3.招标说明书81

4.招标文件的会审85

2.3.3标底价格的编制88

1.标底价的编制部门88

2.标底价的编制依据88

3.标底价的审核88

4.标底价的审批89

2.3.4投标单位资格初审89

2.3.5发标与答疑92

1.发标93

2.勘察现场95

3.招标答疑95

2.3.6收投标书与开标前考察96

1.投标文件的编制与递交96

2.开标前对投标单位考察98

2.3.7截标与开标102

1.截标102

2.开标104

2.3.8评标与定标110

1.评标110

2.技术标评标113

3.定标119

2.3.9样品验收与招标结果审核122

1.样品验收122

2.招标结果审核125

2.3.10招标合同签订与招标变更129

1.招标合同的签订129

2.中标单位的变更130

2.4房地产开发企业招标合同价格监控与招标人员奖惩管理131

2.4.1招标合同价格监控131

1.合同价格监控的组织机构131

2.合同的签订131

3.合同的备案132

4.价格信息的收集整理132

5.价格监控信息的应用133

6.合同的履行和监控134

2.4.2招标人员奖惩管理137

1.基本规定137

2.奖励细则138

3.处罚细则138

4.奖励和处罚程序140

5.奖惩补充规定140

第3章 房地产开发企业工程设计管理143

3.1房地产开发企业设计部人事管理145

3.1.1设计部的部门职责145

3.1.2设计部人员的岗位职责145

1.设计部总监岗位职责145

2.建筑设计主管岗位职责146

3.装修设计主管岗位职责146

4.规划园林设计主管岗位职责147

3.1.3设计部人员的入职与培训管理147

3.1.4设计部人员的奖惩管理147

1.基本规定148

2.奖励规定148

3.处罚规定148

4.奖惩程序149

3.2房地产开发企业工程设计委托150

1.设计任务书150

2.设计方案评审150

3.扩初和施工图设计评审150

4.图样会审及交底151

5.设计变更151

3.2.1设计任务书的编制151

3.2.2设计邀请函的分发164

3.2.3规划设计方案的递交164

1.项目概况164

2.市场分析166

3.规划设计部分167

4.建筑设计分析169

5.项目开发170

3.2.4意向设计单位的考察172

3.2.5设计委托合同的签订180

3.3房地产开发企业工程设计实施管理186

3.3.1方案设计管理186

3.3.2初步设计管理189

1.建筑189

2.结构190

3.给水排水190

4.电气191

5.空调192

3.3.3施工图设计管理192

1.施工图设计的管理原则192

2.施工图的审核193

3.4房地产开发企业工程设计变更与签证管理199

3.4.1工程设计变更的流程200

3.4.2工程设计变更与签证的管理200

1.基本原则200

2.设计变更的变更程序202

3.工程签证签发原则及注意事项203

4.设计变更的经济处置程序204

5.工程签证经济处置程序204

6.设计变更、工程签证审核签发时限204

7.设计变更、工程签证的发送存档205

8.加强设计变更和工程签证的管理措施205

3.4.3工程设计变更采用的表格205

1.工程变更申请表一205

2.工程变更申请表二206

3.工程变更申请表三207

4.会议通知单208

5.会议纪要208

6.设计业务联系单209

7.设计变更审批表209

8.工程设计修改（补充）通知单审批表一210

9.工程设计修改（补充）通知单审批表二211

10.设计通知审批验证单212

11.变更通知单213

3.4.4工程签证采用的表格214

1.施工现场签证单214

2.工程经济技术签证单214

3.设计变更及现场签证审批单215

第4章 房地产开发企业工程物资采购管理217

4.1房地产开发企业工程物资采购的管理规定219

4.1.1物资管理总规定219

1.总则219

2.合格供应商名单管理220

3.采购与供应220

4.保管与结算223

5.信息服务及信息管理224

4.1.2不同提供方的物资采购管理规定225

1.甲方分包项目的管理225

2.乙方分包项目的管理225

3.乙方自购材料的管理226

4.罚则226

4.1.3不同物资的采购管理规定227

1.水电、空调、装饰主要材料的采购管理规定227

2.新材料应用采购管理规定227

3.供电局指定产品采购管理规定229

4.消防局指定产品采购管理规定230

4.2房地产开发企业工程物资采购的程序管理231

4.2.1工程物资采购的流程231

4.2.2工程物资采购计划的制订231

4.2.3工程物资采购价格的确定234

4.2.4工程物资供应商的选择237

4.2.5工程物资采购合同的签订246

4.2.6工程物资进场验收251

1.甲供材料（设备）进场检验要求253

2.工程桩（钢筋混凝土预制方桩）进场检验要求253

3.塑钢门窗进场检验要求254

4.进户门进场检验要求255

第5章 房地产开发企业工程施工管理257

5.1房地产开发企业工程施工准备管理259

5.1.1工程施工准备259

5.1.2工程施工组织设计管理260

1.施工组织设计管理规定260

2.施工组织设计的审批流程261

3.施工组织设计的审批表格261

5.2房地产开发企业工程放线与开工管理263

5.2.1工程放线管理263

5.2.2工程开工管理265

1.工程开工条件的管理规定265

2.工程开工审批的流程268

3.工程开工报审采用的表格268

5.3房地产开发企业工程质量管理271

5.3.1工程质量管理总规定271

5.3.2各阶段工程质量控制方案275

1.施工准备阶段的质量控制275

2.施工阶段的质量控制276

3.竣工验收阶段的质量控制279

5.3.3各分部工程质量管理279

1.工程样板的管理279

2.隐蔽工程的管理280

3.成品保护的管理282

5.3.4质量问题及事故处理285

1.工程质量问题及事故的分类285

2.质量问题及事故上报处理程序285

5.3.5合作单位质量行为管理286

1.监理单位质量行为管理286

2.施工单位质量行为管理287

5.4房地产开发企业工程变更与签证管理288

5.4.1工程变更管理288

1.工程变更包括的内容288

2.工程变更的原则288

3.工程变更控制的流程288

4.工程变更采用的表格288

5.4.2工程签证管理292

1.职责分工292

2.签证工作内容293

3.现场签证参加人员293

4.现场签证单填写要求293

5.现场签证程序293

6.现场签证结算方式293

7.签证的效力293

8.例外处置294

9.签证报审核定表294

5.5房地产开发企业工程进度管理295

5.5.1工程进度管理的依据295

1.工程施工合同295

2.工期签证资料296

3.其他相关材料（会议、协议）296

5.5.2工程进度管理的流程296

5.5.3工程进度的过程管理298

1.工程开工298

2.熟悉规范、技术资料和公司管理制度299

3.施工过程中的跟踪检查299

4.进度确认299

5.工程延期签证299

6.工程竣工验收300

5.5.4工程进度控制的主要措施300

1.协调会议300

2.结合实际情况，采取合理措施300

3.奖励和处罚300

4.工程付款301

5.要求施工单位更换管理人员301

6.按合同扣款或终止合同301

5.5.5工程进度管理采用的表格301

5.6房地产开发企业工程安全文明施工管理307

5.6.1工程安全施工控制管理307

1.事前控制307

2.事中控制307

3.事后控制308

5.6.2工程文明施工控制管理308

1.事前控制308

2.事中控制308

3.事后控制309

5.6.3工程文明施工评分标准309

5.7房地产开发企业工程施工其他管理315

5.7.1施工临时用水用电管理315

1.施工用水管理315

2.施工用电管理规定315

5.7.2零星项目工程管理316

1.目的316

2.范围316

3.职责316

4.程序316

5.零星工程施工审批表317

5.7.3特急项目工程管理317

1.目的317

2.范围317

3.程序318

4.结算318

5.程序文件发放范围318

5.7.4工程暂停与复工管理318

1.工程暂停管理318

2.工程复工管理320

第6章 房地产开发企业分项工程施工管理规程321

6.1桩基工程施工管理规程323

6.2基坑维护工程施工管理规程326

6.3基础工程施工管理规程330

6.4地下室工程施工管理规程332

6.5钢筋工程施工管理规程336

6.6混凝土工程施工管理规程338

6.7抹灰工程施工管理规程340

6.8楼地面工程施工管理规程342

6.9英红瓦屋面施工管理规程345

6.10油毡瓦屋面施工管理规程347

6.11平屋面工程施工管理规程349

6.12幕墙工程施工管理规程351

6.13防水工程施工管理规程353

6.14建筑给水排水工程施工管理规程358

6.15建筑电气安装施工管理规程362

6.16采暖与通风工程施工管理规程365

6.17建筑设备安装工程施工管理规程367

6.18电梯安装工程施工管理规程371

6.19样板房工程施工管理规程373

6.20园林工程施工管理规程378

第7章 房地产开发企业工程投资控制管理381

7.1房地产开发企业工程成本管理383

7.1.1工程成本管理的相关规定383

1.开发项目工程成本383

2.工程成本检测的环节384

3.工程成本监测的方法384

4.工程成本核算384

7.1.2工程成本管理的流程385

1.成本控制的流程385

2.资金控制的流程386

7.1.3工程成本控制的措施387

7.1.4工程成本管理采用的表格389

7.2房地产开发企业工程量计算管理394

1.工程量计算管理规定394

2.工程量签证单审批流程394

7.3房地产开发企业工程结算付款管理396

7.3.1工程结算管理396

1.结算管理制度396

2.工程进度结算管理的流程398

3.工程结算采用的表格398

7.3.2工程款支付管理404

1.付款程序的管理404

2.付款审核审批工作管理405

3.工程付款管理采用的表格406

第8章 房地产开发企业工程验收移交管理409

8.1房地产开发企业分项工程验收管理411

8.1.1分项工程验收的管理规定411

8.1.2分项工程验收的流程412

8.1.3各分项工程的具体验收规定414

1.基坑、基槽验收414

2.基础回填隐蔽验收414

3.混凝土工程的钢筋隐蔽验收414

4.对钢筋保护层按设计要求验收415

5.砌体结构上预埋管、预埋铁件及水电管线的隐蔽验收415

6.建筑物及机电设备避雷引下线的隐蔽验收415

7.砌体结构及砌体工程装饰前的隐蔽验收415

8.防水工程的隐蔽验收415

9.地下管线的隐蔽416

8.1.4分项工程验收采用的表格416

8.1.5分项工程验收常见的质量问题418

8.2房地产开发企业工程竣工验收管理428

8.2.1工程竣工验收的管理规定428

1.工程竣工验收的前提428

2.工程竣工验收的依据428

3.工程竣工验收要提交的资料429

4.工程竣工初验的规定429

5.工程竣工核验的规定430

8.2.2工程竣工验收的流程431

1.工程竣工验收移交的流程431

2.工程竣工验收的业务操作流程432

3.针对规划设计的验收流程433

4.针对各行政单位参与验收的流程433

5.工程验收后的备案流程434

8.2.3工程竣工验收采用的表格435

8.3房地产开发企业工程移交管理438

8.3.1工程移交的管理规定439

1.原则439

2.移交手续由项目公司（经营部）办理439

3.单位工程竣工移交的条件439

4.工程竣工移交的生效439

5.竣工资料移交管理439

8.3.2工程移交的流程440

8.3.3工程移交采用的表格441

8.4房地产开发企业工程保修管理442

8.4.1工程保修的管理规定442

8.4.2工程保修的流程443

8.4.3工程保修金退付申请表模板444