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第一章 引言1

第一节 房地产质量安全概念界定1

一、房地产的概念1

二、房地产质量安全的概念7

第二节 房地产质量安全的基石：凸显国家干预的价值12

一、房地产业国家干预的基础12

二、国家对房地产业具体干预14

第三节 本书的研究意义及研究方法18

一、研究意义18

二、研究方法23

第四节 房地产质量安全法律问题研究中关联对象的关系25

一、建设工程与房地产工程的关系25

二、房地产工程运行的全部法律制度与房地产工程质量安全的关系27

三、房地产质量安全法律制度中公法与私法的关系28

第二章 房地产质量安全问题的现状及原因30

第一节 我国房地产质量安全的现状30

一、房地产质量安全典型事故回顾38

二、当前我国房地产质量安全事故的十大特点38

第二节 房地产质量安全事故的原因43

一、法律自身原因——松散的房地产质量安全法律体系43

二、建筑业制度在复杂的工程实践中的变异53

三、世界政治、经济和意识形态冲击下的速成意识在建筑业的折射57

第三章 房地产业运行模式与质量安全控制61

第一节 房地产业运行模式与质量安全的关系61

一、房地产业运行模式61

二、房地产业运行模式对房地产质量安全控制至关重要63

第二节 我国房地产业运行模式的现状65

一、建设单位、施工单位、监理单位三足鼎立的整体模式失灵67

二、房地产工程发包单位运行的畸形变异73

三、房地产承包模式的泛化78

第三节 房地产业运营模式的法律思考89

一、通过配套的制度恢复建设单位、施工单位、监理单位间的相对平衡90

二、规范资质管理制度93

三、规范房地产工程的发包与承包95

四、探索房地产质量安全保险制度97

第四章 房地产工程招投标活动与质量安全控制98

第一节 房地产工程招投标活动与质量安全的关系98

一、招投标制度的发展98

二、房地产工程的特殊性决定它应该被纳入强制招投标范围99

三、招投标制度是房地产质量安全的起点101

第二节 我国房地产业中招投标活动的现状104

一、招投标法律制度中的不足105

二、招投标实践中的问题122

三、司法实践中的问题129

第三节 招投标活动的进一步规范141

一、细化招投标制度，增强制度的严密性与可操作性142

二、进一步细化必须招投标工程范围143

三、确立全国范围内的工程成本价、合理工期的确定方法144

四、对于招投标司法实践中典型问题作出明确的司法解释145

五、深化招投标监管制度，特别是中标合同备案方面的规范化145

六、促进评标过程的规范化，强化评标专家职业道德与法律责任146

七、探索招投标有形市场的建立，逐步实现招投标市场的有形化146

八、探索招投标诚信制度，逐步建立全国范围的招投标征信查询系统147

第五章 房地产工程勘察、设计与质量安全控制148

第一节 勘察、设计与房地产质量安全的关系148

一、勘察、设计环节概述148

二、勘察、设计与房地产质量安全的关系150

第二节 我国房地产业中勘察、设计活动的现状153

一、勘察、设计法律制度的现状153

二、勘察、设计工程实践的现状159

三、设计标准与质量安全标准的分离带来的司法实践中的问题169

第三节 勘察、设计业的规范化170

一、完善勘察、设计业法律规范171

二、建立全面系统的勘察、设计标准规范171

三、对当前的勘察、设计业双重资质制度进行深入反思172

四、深化对勘察、设计活动的行政监管173

五、改革当前的图纸审查制度173

六、强化勘察、设计执业人员职业道德教育174

七、推进我国勘察、设计业征信系统的建立174

第六章 房地产工程施工与质量安全控制175

第一节 房地产工程施工与质量安全的关系175

一、施工环节概述175

二、施工环节是房地产质量安全的关键177

第二节 我国房地产业中施工环节的现状180

一、施工环节法律制度的不足180

二、施工实践中的问题190

三、施工环节司法实践中的问题198

第三节 强化施工过程的控制与规范215

一、完善建设工程施工许可证制度与建材使用的规定215

二、建立行之有效的工程竣工验收制度217

三、通过制度的适当倾斜平衡施工单位在施工过程中的地位218

四、加强施工环节的行政监管219

五、探索满足行业发展需要的建筑业工人的技能培训制度219

六、深化建设工程司法实践中难点问题的解决220

第七章 房地产工程监理与质量安全控制222

第一节 工程监理与房地产质量安全的关系222

一、工程监理在我国的发展222

二、监理对于房地产质量安全的意义224

第二节 我国房地产业工程监理的现状225

一、我国现行的工程监理法律规范226

二、我国工程监理实践中的主要问题228

三、工程监理纠纷司法实践中的问题235

第三节 我国工程监理制度的出路238

一、深化并普及正确的工程监理理念238

二、重视工程监理程序及监理法律制度的精细化239

三、扩大工程监理业的范围240

四、提升监理人员的专业技能与职业道德240

五、强化对工程监理的监管241

第八章 建筑材料与质量安全控制242

第一节 建材质量与房地产质量安全的关系242

一、建筑材料的概念242

二、建筑材料的发展概况243

三、建筑材料与房地产质量安全休戚相关244

第二节 我国建筑材料质量控制的现状245

一、建筑材料质量控制的法律规定245

二、建筑材料的质量标准249

三、建材的采购251

四、建材进出建筑工地质量控制问题253

五、当前房地产工程实践中建材质量不合格行为的主要表现257

第三节 建筑材料质量的控制259

一、深化建材质量的内涵与质量控制的范围259

二、协调不同主体之间的建材质量安全义务260

三、强化建材质量控制与监管的法律制度261

第九章 房地产质量安全监管与质量安全控制264

第一节 质量安全监管与房地产质量安全的关系264

一、作为基本人权的住宅权264

二、房地产质量安全与国家的监管义务266

第二节 国外房地产质量安全监管制度考察268

一、德国质量安全监管制度268

二、法国质量安全监管制度270

三、美国质量安全监管制度271

四、日本质量安全监管制度272

五、英国质量安全监管制度273

六、各国房地产质量安全制度借鉴274

第三节 我国房地产质量安全监管体制的形成与发展277

一、我国房地产质量安全监管体制的沿革278

二、我国现行房地产质量安全监管体制281

第四节 房地产质量安全监管的基本制度282

一、资质管理制度282

二、施工图设计文件审查制度287

三、质监机构的工程质量监督制度291

第十章 房地产质量安全责任与质量安全控制304

第一节 房地产质量安全责任与质量安全304

一、房地产质量安全责任的概念304

二、房地产质量安全责任的构成305

三、房地产质量安全责任与质量安全的关系307

第二节 房地产质量安全民事责任308

一、房地产质量安全民事责任概述308

二、房地产质量安全民事责任的内容309

第三节 房地产质量安全行政责任312

一、房地产质量安全行政责任概述312

二、建设单位的行政责任313

三、勘察设计单位的行政责任317

四、施工单位的行政责任319

五、工程监理单位的行政责任321

六、工程质量检测机构的行政责任323

第四节 房地产质量安全刑事责任325

一、房地产质量安全刑事责任概述325

二、工程重大安全事故罪326

第五节 房地产质量安全法律责任完善327

一、民事法律责任的完善327

二、行政法律责任的完善330

三、施工企业项目经理侵占与挪用犯罪问题332

第十一章 “安”得广厦千万间——对房地产质量安全的展望334

第一节 我国房地产质量安全的未来值得期待334

第二节 房地产质量安全法律制度的完善应充分注意社会转型期的现实337

第三节 房地产质量安全法律制度的完善应注意各主体利益的均衡341

第四节 房地产质量安全法律制度的完善应注重公法与私法的结合344

第五节 房地产质量安全法律制度组成与初步框架346

参考文献351

后记359