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第一章 认识产业新城1

一、城市的起源与发展2

（一）早期城市的雏形和古代城市2

（二）工业革命与近代城市的发展20

二、产业新城的历史演变29

（一）古商业贸易区（公元前10世纪～1950年代）29

（二）自由港32

（三）出口加工区（1950年代～1970年代）33

（四）产业（科技）园区（1970年代）36

（五）产业新城（1980年代至今）37

三、产业新城的概念、特征及类型37

（一）产业新城的概念38

（二）产业新城的特征39

（三）产业新城的类型40

（四）产业新城的投资方式40

第二章 国外产业新城发展成就45

一、政府主导型：新加坡裕廊工业园46

（一）项目概况46

（二）投资开发方式47

（三）主要创新点51

（四）实施效果52

（五）裕廊集团的后续发展53

二、市场主导型开发：美国尔湾产业新城57

（一）尔湾新城发展演变58

（二）投资运作方式62

（三）主要创新点及实施效果65

（四）案例：普洛斯融投资模式70

三、公私合作型开发：伦敦道克兰商务新城78

（一）道克兰商务新城概况78

（二）规划与开发建设80

（三）投资运作方式82

（四）主要创新点和经验教训86

（五）实施效果87

第三章 中国产业新城发展成就89

一、中国产业新城发展阶段90

（一）试验探索阶段90

（二）企业自建园区阶段92

（三）工业地产阶段92

（四）产业地产（新城）阶段93

二、政府主导型93

（一）项目概况93

（二）投资运作方式95

（三）盈利模式98

（四）实施效果98

（五）西部大开发的国家级实验区：重庆两江新区99

（六）京津冀一体化的改革创新区：北京经济技术开发区104

（七）中原崛起的产业引擎：郑东新区110

三、市场主导型121

（一）项目概况121

（二）投资开发方式122

（三）盈利模式123

（四）市场主导型的最新实践：万达青岛东方影都项目125

四、公私合作型129

（一）项目概况129

（二）投资运作模式130

（三）主要创新点133

（四）实施效果134

（五）借鉴价值135

（六）公私合营型的最新实践：富美兴浙江嘉兴城乡统筹项目135

（七）上海市首个PPP城镇化项目：重固镇城镇综合开发136

（八）县域经济发展的范本：河南长垣城乡一体化发展经验142

第四章 产业新城商业模式149

一、业务模式150

（一）土地一级开发业务模式153

（二）园区地产（住宅）业务模式156

（三）产业发展业务模式160

（四）公共配套业务模式174

（五）轨道交通产业新城190

二、现金流循环模式194

（一）产业新城现金流循环逻辑194

（二）产业园区开发的“三阶段”195

（三）各类指标数值测算的假定条件196

（四）产业园区开发现金流循环模型198

三、盈利模式199

（一）整体盈利模式分析199

（二）产业发展业务盈利能力分析201

四、产业新城商业模式中的几个关键问题203

（一）关于园区财政支付能力203

（二）关于政府的支付意愿204

（三）关于落地投资额的高比例返还204

第五章 打造产业新城核心能力207

一、强大的规划研发能力208

（一）与国内国际顶尖咨询团队建立战略合作关系208

（二）建立自有专业化研发团队210

（三）全员研究、全员思考210

二、一流的团队打造能力211

（一）强大的人力资源管理212

（二）多元化人才引进渠道213

（三）培训机制216

（四）搭建具有竞争力的激励机制221

三、高超的资金统筹能力222

（一）财务管理体制223

（二）财务规划224

（三）预算管理225

（四）融资创新226

（五）资产证券化238

四、周密的计划运营能力253

（一）计划体系在战略执行过程中的作用253

（二）计划体系的实施步骤253

（三）计划实施的关键点255

（四）案例：万达“2342”计划管理体系256

第六章 发展趋势展望261

一、新常态下中国房地产市场分析262

（一）国内外经济形势分析262

（二）中国房地产面临的机遇267

（三）中国房地产面临的挑战272

二、产业新城的发展前景275

（一）世界城镇化发展趋势275

（二）中国新型城镇化发展要求281

（三）打造产业新城的必要性291

三、产业地产（新城）的发展趋势294

（一）行业市场化294

（二）主体多元化295

（三）产业垂直化296

（四）分工专业化296

（五）布局中心化297

（六）产品标准化298

（七）收益服务化299

（八）运作资本化299

（九）市场国际化300

结语307

参考文献311