图书介绍

房地产企业全程会计核算与税务处理【2025|PDF|Epub|mobi|kindle电子书版本百度云盘下载】

房地产企业全程会计核算与税务处理
  • 蔡昌主编;黄洁瑾,景志伟,阴长霖副主编 著
  • 出版社: 北京:中国市场出版社
  • ISBN:9787509211670
  • 出版时间:2014
  • 标注页数:344页
  • 文件大小:51MB
  • 文件页数:368页
  • 主题词:房地产企业-会计-中国;房地产企业-税务处理-中国

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图书目录

第一章 房地产企业会计核算与税务处理概述2

第一节 房地产开发经营的主要特点2

一 房地产开发企业的类型与主要业务2

(一)房地产开发企业的类型2

(二)房地产开发企业的主要业务2

二 房地产开发业务的主要特征3

三 房地产开发经营的主要流程3

(一)土地取得阶段3

(二)前期准备阶段4

(三)建设施工阶段4

(四)房产销售(预售)阶段4

(五)项目清算阶段4

(六)自持物业阶段4

第二节 房地产开发企业会计核算制度的演进5

一 房地产开发企业会计制度形成的前期5

二 《房地产开发企业会计制度》实施阶段5

三 房地产开发企业实施统一会计制度阶段6

四 房地产开发企业执行《企业会计准则》6

第三节 房地产开发企业的财税特征7

一 房地产开发业务的财税特征7

二 房地产开发企业缴纳的主要税种8

第四节 房地产开发企业的会计科目设置及核算内容9

一 房地产开发企业的会计科目设置9

二 重要会计科目的核算内容12

(一)开发成本12

(二)开发产品13

(三)投资性房地产13

(四)应付账款13

(五)应交税费13

(六)主营业务收入14

(七)其他业务收入14

第二章 企业设立阶段的会计核算与税务处理16

第一节 企业设立条件16

一 内资房地产企业设立的法律要求16

(一)《公司法》有关规定16

(二)《城市房地产管理法》有关规定16

(三)《房地产开发经营管理条例》有关规定16

(四)《房地产开发企业资质管理》有关规定17

二 设立外商投资房地产企业的要求18

(一)注册资本要求18

(二)设立流程19

(三)特殊规定19

三 注册资本金的要求20

四 项目资本金的要求21

第二节 企业设立阶段的会计核算23

一 会计科目的设置23

(一)实收资本(或股本)23

(二)资本公积23

二 注册资本的核算24

(一)设立登记时出资的核算24

(二)增加注册资本的核算26

(三)实收资本减少的核算29

第三节 企业设立阶段的税务处理29

一 税务登记29

(一)税务登记证的办理29

(二)税务登记证的变更30

二 企业设立阶段的纳税计算30

(一)印花税31

(二)契税31

三 不同出资方式的税务处理32

四 分支机构设立的税务处理34

(一)分公司34

(二)子公司34

(三)分支机构设立的税务分析35

第四节 筹办期的界定与开办费的处理36

一 筹办期的概念36

二 开办费的开支范围37

(一)允许计入开办费的支出37

(二)不能计入开办费的支出37

三 开办费的会计核算38

四 开办费的税务处理38

第三章 获取土地阶段的会计核算与税务处理41

第一节 土地制度概述41

一 土地所有制41

二 土地管理的基本制度42

三 土地征收和建设用地供应43

四 土地供应的程序45

五 二级市场土地转让的法律规定46

第二节 获取土地阶段的税务处理47

一 契税47

(一)纳税义务人47

(二)契税税率47

(三)契税计税依据47

(四)契税的征收管理47

(五)契税计税依据解读48

(六)契税的会计处理49

二 耕地占用税49

(一)纳税义务人49

(二)征税范围49

(三)计税依据49

(四)耕地占用税的税率50

(五)耕地占用税的征收管理50

(六)耕地占用税的会计处理50

三 城镇土地使用税50

(一)纳税义务人50

(二)征税范围50

(三)计税依据和税额51

(四)城镇土地使用税的征收管理51

(五)城镇土地使用税的税收优惠52

(六)城镇土地使用税的会计处理52

四 印花税52

(一)税目和税率52

(二)税收优惠53

(三)印花税的征收管理53

(四)印花税的会计处理53

五 营业税54

六 个人所得税54

七 土地增值税54

第三节 获取土地阶段的会计核算55

一 一般企业获取土地的会计处理55

二 房地产开发企业取得开发用土地的会计处理55

(一)通过竞拍取得土地使用权的会计处理55

(二)接受投资取得土地使用权的会计处理59

(三)在建项目收购的会计处理61

(四)合作建房的会计处理62

(五)自用土地使用权的会计处理67

第四章 开发建设阶段的会计核算与税务处理69

第一节 开发建设阶段业务概述69

一 项目策划设计阶段69

二 项目准备阶段69

三 项目施工阶段70

四 项目竣工验收阶段70

第二节 开发建设阶段的会计核算与税务处理71

一 开发建设阶段涉及的主要税种71

(一)城镇土地使用税71

(二)印花税71

二 开发建设阶段不同承包方式下的会计处理73

(一)建筑安装工程承包方式73

(二)不同工程承包方式的会计处理74

(三)甲供材模式的税务风险76

第三节 BT及BOT项目的会计核算与税务处理79

一 BT项目工程承包79

(一)BT模式的含义79

(二)BT模式的特点79

(三)BT项目分类79

(四)BT项目的会计核算80

(五)BT模式下的税务风险80

二 BOT项目工程承包81

(一)BOT模式的含义81

(二)BOT项目管理部的会计核算81

(三)BOT项目公司的会计核算83

(四)BOT项目的摊销与移交84

第五章 开发产品成本的归集、分配与结转89

第一节 开发成本核算概述89

一 成本核算的基本程序89

二 确定成本核算对象90

(一)成本核算对象的概念90

(二)确定成本核算对象的原则91

(三)确定成本核算对象的方法91

三 划分成本核算项目92

(一)成本核算项目的分类92

(二)成本项目的核算内容92

四 成本核算对象和成本项目之间的关系96

第二节 期间费用核算概述96

一 费用的特点96

二 费用确认的原则97

三 费用确认的标准97

四 费用的核算内容98

(一)管理费用98

(二)销售费用98

(三)财务费用98

第三节 成本费用会计科目的设置99

一 开发成本99

二 开发间接费用100

三 开发产品100

四 管理费用100

五 销售费用101

六 财务费用101

第四节 成本归集、 分配的会计处理106

一 成本分配方法107

(一)占地面积法107

(二)建筑面积法107

(三)直接成本法107

(四)预算造价法107

二 土地征用及拆迁补偿费的归集与分配108

(一)土地征用及拆迁补偿费的归集108

(二)土地征用及拆迁补偿费的分配108

三 前期工程费的归集与分配110

(一)前期工程费的归集110

(二)前期工程费的分配111

四 建筑安装工程费的归集与分配111

(一)采用发包方式的核算112

(二)采用自营方式的核算114

(三)建筑安装工程费的分配114

五 基础设施费的归集与分配115

(一)基础设施费的归集115

(二)基础设施费的分配116

六 开发间接费用的归集与分配116

(一)开发间接费用的归集116

(二)开发间接费用的分配116

第五节 公共配套设施费的会计核算117

一 公共配套设施成本对象的确定117

(一)营利性公共配套设施117

(二)非营利性公共配套设施117

二 公共配套设施的成本核算对象118

(一)营利性公共配套设施的成本对象118

(二)非营利性公共配套设施的成本对象118

三 公共配套设施费的会计核算方法118

(一)营利性公共配套设施费的核算118

(二)非营利性公共配套设施费的核算121

四 预提公共配套设施费的会计核算121

(一)公共配套设施费的预提范围121

(二)预提公共配套设施费的账务处理122

(三)预提公共配套设施费的计算方法122

第六节 土地开发成本与代建工程成本的会计核算123

一 土地开发成本的核算123

(一)土地开发成本的划分和归集123

(二)土地开发成本核算对象的确定和成本项目的设置124

(三)土地开发成本的核算125

(四)已完成开发土地开发成本的结转126

二 代建工程成本的核算126

第七节 开发完工产品成本的结转127

一 开发产品总成本的核算127

(一)计算总成本的原则127

(二)成本预提128

(三)成本核算对象总成本计算表129

二 结转完工开发产品成本129

(一)开发产品的科目设置130

(二)开发产品成本明细表130

三 结转开发产品销售成本130

(一)销售产品成本明细表131

(二)成本差的账务处理131

第六章 销售(预售)阶段的会计核算与税务处理133

第一节 销售(预售)阶段业务概述133

一 土地使用权转让133

二 商品房销售134

(一)商品房预售与现房销售134

(二)自行销售与委托销售135

(三)一次性付款、分期付款及按揭付款135

(四)商品房销售流程136

三 销售其他建筑物138

四 代建工程139

五 其他业务139

(一)商品房售后服务收入139

(二)材料销售收入139

第二节 销售(预售)房款的会计核算139

一 销售定金的会计核算140

(一)定金的概念140

(二)销售定金的管理140

(三)定金的会计处理140

(四)定金的税务处理141

二 会员费及诚意金的会计核算141

(一)会员费及诚意金的概念141

(二)会员费及诚意金的管理141

(三)会员费及诚意金的会计处理141

(四)会员费及诚意金的税务处理142

三 按揭保证金的会计核算142

四 预售房款的会计核算143

(一)预售房款的概念143

(二)预售房款的管理143

(三)预售房款的账务处理143

五 销售更名、销售退房、销售换房的会计核算144

(一)销售更名的会计核算144

(二)销售退房的会计核算145

(三)销售换房的会计核算145

六 代收款项的会计核算与税务处理146

(一)代收款项的会计核算146

(二)代收款项的税务处理146

第三节 商品房销售收入的会计核算与税务处理148

一 收入的确认条件148

(一)《企业会计准则》关于收入的确认条件148

(二)税法关于收入的确认条件148

(三)完工条件148

二 销售收入的账务处理149

三 商品房面积差的会计核算149

四 回迁房收入的会计核算150

(一)回迁房的概念150

(二)回迁房的账务处理150

(三)回迁房的税务处理150

五 委托代销收人的会计核算151

(一)收取手续费方式151

(二)视同买断方式152

六 售后回购房屋收入的会计核算152

(一)会计处理152

(二)税务处理153

七 附有销售退回条件的开发产品销售收入的会计核算153

八 销售折扣、折让及退回的会计核算153

第四节 商品房销售成本的核算155

一 产成品入库的核算155

二 产成品出库的核算155

三 产成品出库后成本支出的会计核算156

第七章 自持物业阶段的会计核算与税务处理158

第一节 出租物业的会计核算与税务处理158

一 出租物业的初始计量158

(一)出租物业的确认158

(二)出租物业的账务处理158

(三)出租物业暂估入账的账务处理159

二 出租物业收入的会计核算与税务处理159

(一)出租收入的确认159

(二)租金收入的账务处理160

(三)免租期收入的账务处理160

(四)租金收入的税务处理161

三 出租物业后续支出的核算161

(一)维修的账务处理161

(二)装修的账务处理161

(三)改建的账务处理162

四 出租物业后续计量的核算163

(一)成本计量模式的账务处理163

(二)公允价值计量模式的账务处理164

(三)后续计量模式变更的账务处理165

五 投资性房地产转换的核算166

(一)投资性房地产转换形式166

(二)投资性房地产转换日的确定166

(三)投资性房地产转换为非投资性房地产的核算166

(四)非投资性房地产转换为投资性房地产的核算167

六 投资性房地产处置的核算170

(一)采用成本模式计量的投资性房地产处置的账务处理170

(二)采用公允价值模式计量的投资性房地产处置的账务处理170

第二节 自营物业的会计核算与税务处理171

一 自营物业的会计核算171

(一)自营物业的确认和初始计量171

(二)自营物业经营的账务处理172

二 自营物业后续支出的会计核算172

(一)自营物业装修的会计核算172

(二)自营物业改建的会计核算173

(三)自营物业日常维修的会计核算173

(四)自营物业计提折旧的会计核算173

(五)自营物业土地使用权摊销的会计核算173

三 自营物业处置的会计核算173

第八章 纳税业务的会计核算175

第一节 营业税金及附加的会计核算175

一 房地产开发企业营业税的处理175

(一)营业税的计税依据175

(二)营业税的税率175

二 销售物业营业税的账务处理175

(一)转让土地使用权应纳营业税的账务处理175

(二)销售不动产应纳营业税的账务处理176

(三)其他应税行为应纳营业税的账务处理177

三 营业税金附加的会计核算178

(一)城市维护建设税的核算178

(二)教育费附加的核算179

第二节 土地增值税的会计核算179

一 土地增值税的税务处理179

二 现房销售的土地增值税核算179

三 期房销售的土地增值税核算180

第三节 房产税的会计核算181

一 房产税的税务处理181

(一)征收方法181

(二)纳税义务发生时间182

(三)缴纳时间182

二 房产税的会计科目设置182

三 房产税的账务处理182

(一)直接在管理费用列支的会计核算182

(二)分期摊销房产税的会计核算182

第四节 城镇土地使用税的会计核算183

一 城镇土地使用税的税务处理183

(一)计征时间183

(二)计算公式183

二 城镇土地使用税会计科目的设置184

三 城镇土地使用税的账务处理184

第九章 土地增值清算的会计核算186

第一节 土地增值税清算及清算时点186

一 土地增值税清算对象的选择186

二 土地增值税清算的时点188

第二节 土地增值税清算收入的确认与核算189

一 已全额开具商品房销售发票的收入确认189

二 未开具发票或未全额开具发票的收入确认189

三 开发产品所有权转移视同销售的收入确认189

四 出让金返还收入的确认191

五 售后返租转让收入的确认194

第三节 土地增值税清算成本的确认194

一 计算增值额的扣除项目194

(一)取得土地使用权所支付的金额194

(二)房地产开发成本195

(三)房地产开发费用195

(四)与转让房地产有关的税金195

(五)财政部规定的其他扣除项目196

二 土地增值税与企业所得税税前扣除项目差异分析196

(一)相同点196

(二)差异点196

第四节 土地增值税清算综合案例198

一 土地增值税清算应提供的资料198

二 房地产公司及清算项目基本情况198

三 扣除项目金额税务审核情况198

四 土地增值税分清算对象计算情况201

(一)非普通住宅部分的土地增值税计算201

(二)非住宅(含店面、车库、其他)部分的土地增值税计算203

五 土地增值税清算结论204

六 土地增值税清算申报表及附表205

第十章 利润形成及分配阶段的会计核算与税务处理213

第一节 利润形成的会计核算与税务处理213

一 利润的构成213

(一)营业利润213

(二)利润总额213

(三)净利润213

二 利得与损失的核算213

(一)账户设置214

(二)会计处理215

三 利润形成的核算216

(一)期间损益的结转216

(二)企业所得税的计算217

(三)所得税账户设置与会计处理219

(四)净利润的结转220

(五)年度亏损的处理220

第二节 利润分配的会计核算与税务处理221

一 利润分配的内容221

(一)弥补以前年度亏损221

(二)提取法定盈余公积金221

(三)提取任意盈余公积金221

(四)向投资者分配股利221

二 利润分配的核算222

(一)账户设置222

(二)会计处理222

第三节 企业所得税的会计核算223

一 会计利润与应税利润223

二 永久性差异与暂时性差异224

(一)永久性差异224

(二)暂时性差异225

三 递延所得税资产和递延所得税负债的确认231

四 所得税费用的确认与计量231

(一)当期所得税231

(二)递延所得税231

(三)所得税费用232

五 企业所得税的会计核算233

(一)核算的一般程序233

(二)账户设置234

(三)账务处理234

第十一章 企业所得税的预缴与汇算清缴238

第一节 企业所得税的预缴与汇算清缴概述238

一 企业所得税的预缴238

(一)日常所得税会计处理238

(二)预收房款的所得税会计处理238

(三)期末所得税会计处理239

二 企业所得税的汇算清缴239

(一)汇算清缴的基础239

(二)汇算清缴的一般程序240

(三)汇算清缴的期间241

(四)汇算清缴的申报241

三 所得税汇算清缴的纳税调整243

(一)收入调整项目243

(二)视同销售244

(三)业务招待费244

(四)利息支出245

(五)罚金、罚款和被没收财物的损失245

(六)税收滞纳金245

(七)准备金调整项目245

(八)销售未完工开发产品取得收入的纳税调整246

(九)未完工开发产品销售收入在所得税申报表中的填报方式247

第二节 企业所得税预缴与汇算清缴的实例解析252

一 基本资料252

二 企业所得税预缴申报表255

三 企业所得税汇算清缴申报表256

第十二章 房地产特殊业务的会计核算与税务处理292

第一节 企业分立的会计核算与税务处理292

一 企业分立的类型292

(一)存续分立(分拆分立)292

(二)新设分立(解散分立)292

二 企业分立的特点292

三 企业分立的会计处理293

(一)会计处理原则293

(二)企业分立的具体会计处理294

四 企业分立的税务规定294

(一)企业所得税294

(二)契税295

第二节 合作开发的会计核算与税务处理295

一 联建模式的概念296

(一)联建模式的认定条件296

(二)伪联建模式的认定296

二 联建模式下的税务处理296

三 联建模式下开发产品分配的会计与税务处理297

四 联建模式下项目分红的会计与税务处理300

第十三章 房地产企业会计核算综合案例305

第一节 欣嘉房地产公司全流程整套账务处理305

一 公司设立305

二 土地征用及拆迁补偿306

三 土地竞拍307

四 其他业务309

五 项目立项和规划309

六 建筑安装业务311

七 预(销)售业务315

八 其他事项319

第二节 欣嘉房地产公司财务报表及相关附表319

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