图书介绍
房地产企业全程会计核算与税务处理【2025|PDF|Epub|mobi|kindle电子书版本百度云盘下载】
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- 蔡昌主编;黄洁瑾,景志伟,阴长霖副主编 著
- 出版社: 北京:中国市场出版社
- ISBN:9787509211670
- 出版时间:2014
- 标注页数:344页
- 文件大小:51MB
- 文件页数:368页
- 主题词:房地产企业-会计-中国;房地产企业-税务处理-中国
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图书目录
第一章 房地产企业会计核算与税务处理概述2
第一节 房地产开发经营的主要特点2
一 房地产开发企业的类型与主要业务2
(一)房地产开发企业的类型2
(二)房地产开发企业的主要业务2
二 房地产开发业务的主要特征3
三 房地产开发经营的主要流程3
(一)土地取得阶段3
(二)前期准备阶段4
(三)建设施工阶段4
(四)房产销售(预售)阶段4
(五)项目清算阶段4
(六)自持物业阶段4
第二节 房地产开发企业会计核算制度的演进5
一 房地产开发企业会计制度形成的前期5
二 《房地产开发企业会计制度》实施阶段5
三 房地产开发企业实施统一会计制度阶段6
四 房地产开发企业执行《企业会计准则》6
第三节 房地产开发企业的财税特征7
一 房地产开发业务的财税特征7
二 房地产开发企业缴纳的主要税种8
第四节 房地产开发企业的会计科目设置及核算内容9
一 房地产开发企业的会计科目设置9
二 重要会计科目的核算内容12
(一)开发成本12
(二)开发产品13
(三)投资性房地产13
(四)应付账款13
(五)应交税费13
(六)主营业务收入14
(七)其他业务收入14
第二章 企业设立阶段的会计核算与税务处理16
第一节 企业设立条件16
一 内资房地产企业设立的法律要求16
(一)《公司法》有关规定16
(二)《城市房地产管理法》有关规定16
(三)《房地产开发经营管理条例》有关规定16
(四)《房地产开发企业资质管理》有关规定17
二 设立外商投资房地产企业的要求18
(一)注册资本要求18
(二)设立流程19
(三)特殊规定19
三 注册资本金的要求20
四 项目资本金的要求21
第二节 企业设立阶段的会计核算23
一 会计科目的设置23
(一)实收资本(或股本)23
(二)资本公积23
二 注册资本的核算24
(一)设立登记时出资的核算24
(二)增加注册资本的核算26
(三)实收资本减少的核算29
第三节 企业设立阶段的税务处理29
一 税务登记29
(一)税务登记证的办理29
(二)税务登记证的变更30
二 企业设立阶段的纳税计算30
(一)印花税31
(二)契税31
三 不同出资方式的税务处理32
四 分支机构设立的税务处理34
(一)分公司34
(二)子公司34
(三)分支机构设立的税务分析35
第四节 筹办期的界定与开办费的处理36
一 筹办期的概念36
二 开办费的开支范围37
(一)允许计入开办费的支出37
(二)不能计入开办费的支出37
三 开办费的会计核算38
四 开办费的税务处理38
第三章 获取土地阶段的会计核算与税务处理41
第一节 土地制度概述41
一 土地所有制41
二 土地管理的基本制度42
三 土地征收和建设用地供应43
四 土地供应的程序45
五 二级市场土地转让的法律规定46
第二节 获取土地阶段的税务处理47
一 契税47
(一)纳税义务人47
(二)契税税率47
(三)契税计税依据47
(四)契税的征收管理47
(五)契税计税依据解读48
(六)契税的会计处理49
二 耕地占用税49
(一)纳税义务人49
(二)征税范围49
(三)计税依据49
(四)耕地占用税的税率50
(五)耕地占用税的征收管理50
(六)耕地占用税的会计处理50
三 城镇土地使用税50
(一)纳税义务人50
(二)征税范围50
(三)计税依据和税额51
(四)城镇土地使用税的征收管理51
(五)城镇土地使用税的税收优惠52
(六)城镇土地使用税的会计处理52
四 印花税52
(一)税目和税率52
(二)税收优惠53
(三)印花税的征收管理53
(四)印花税的会计处理53
五 营业税54
六 个人所得税54
七 土地增值税54
第三节 获取土地阶段的会计核算55
一 一般企业获取土地的会计处理55
二 房地产开发企业取得开发用土地的会计处理55
(一)通过竞拍取得土地使用权的会计处理55
(二)接受投资取得土地使用权的会计处理59
(三)在建项目收购的会计处理61
(四)合作建房的会计处理62
(五)自用土地使用权的会计处理67
第四章 开发建设阶段的会计核算与税务处理69
第一节 开发建设阶段业务概述69
一 项目策划设计阶段69
二 项目准备阶段69
三 项目施工阶段70
四 项目竣工验收阶段70
第二节 开发建设阶段的会计核算与税务处理71
一 开发建设阶段涉及的主要税种71
(一)城镇土地使用税71
(二)印花税71
二 开发建设阶段不同承包方式下的会计处理73
(一)建筑安装工程承包方式73
(二)不同工程承包方式的会计处理74
(三)甲供材模式的税务风险76
第三节 BT及BOT项目的会计核算与税务处理79
一 BT项目工程承包79
(一)BT模式的含义79
(二)BT模式的特点79
(三)BT项目分类79
(四)BT项目的会计核算80
(五)BT模式下的税务风险80
二 BOT项目工程承包81
(一)BOT模式的含义81
(二)BOT项目管理部的会计核算81
(三)BOT项目公司的会计核算83
(四)BOT项目的摊销与移交84
第五章 开发产品成本的归集、分配与结转89
第一节 开发成本核算概述89
一 成本核算的基本程序89
二 确定成本核算对象90
(一)成本核算对象的概念90
(二)确定成本核算对象的原则91
(三)确定成本核算对象的方法91
三 划分成本核算项目92
(一)成本核算项目的分类92
(二)成本项目的核算内容92
四 成本核算对象和成本项目之间的关系96
第二节 期间费用核算概述96
一 费用的特点96
二 费用确认的原则97
三 费用确认的标准97
四 费用的核算内容98
(一)管理费用98
(二)销售费用98
(三)财务费用98
第三节 成本费用会计科目的设置99
一 开发成本99
二 开发间接费用100
三 开发产品100
四 管理费用100
五 销售费用101
六 财务费用101
第四节 成本归集、 分配的会计处理106
一 成本分配方法107
(一)占地面积法107
(二)建筑面积法107
(三)直接成本法107
(四)预算造价法107
二 土地征用及拆迁补偿费的归集与分配108
(一)土地征用及拆迁补偿费的归集108
(二)土地征用及拆迁补偿费的分配108
三 前期工程费的归集与分配110
(一)前期工程费的归集110
(二)前期工程费的分配111
四 建筑安装工程费的归集与分配111
(一)采用发包方式的核算112
(二)采用自营方式的核算114
(三)建筑安装工程费的分配114
五 基础设施费的归集与分配115
(一)基础设施费的归集115
(二)基础设施费的分配116
六 开发间接费用的归集与分配116
(一)开发间接费用的归集116
(二)开发间接费用的分配116
第五节 公共配套设施费的会计核算117
一 公共配套设施成本对象的确定117
(一)营利性公共配套设施117
(二)非营利性公共配套设施117
二 公共配套设施的成本核算对象118
(一)营利性公共配套设施的成本对象118
(二)非营利性公共配套设施的成本对象118
三 公共配套设施费的会计核算方法118
(一)营利性公共配套设施费的核算118
(二)非营利性公共配套设施费的核算121
四 预提公共配套设施费的会计核算121
(一)公共配套设施费的预提范围121
(二)预提公共配套设施费的账务处理122
(三)预提公共配套设施费的计算方法122
第六节 土地开发成本与代建工程成本的会计核算123
一 土地开发成本的核算123
(一)土地开发成本的划分和归集123
(二)土地开发成本核算对象的确定和成本项目的设置124
(三)土地开发成本的核算125
(四)已完成开发土地开发成本的结转126
二 代建工程成本的核算126
第七节 开发完工产品成本的结转127
一 开发产品总成本的核算127
(一)计算总成本的原则127
(二)成本预提128
(三)成本核算对象总成本计算表129
二 结转完工开发产品成本129
(一)开发产品的科目设置130
(二)开发产品成本明细表130
三 结转开发产品销售成本130
(一)销售产品成本明细表131
(二)成本差的账务处理131
第六章 销售(预售)阶段的会计核算与税务处理133
第一节 销售(预售)阶段业务概述133
一 土地使用权转让133
二 商品房销售134
(一)商品房预售与现房销售134
(二)自行销售与委托销售135
(三)一次性付款、分期付款及按揭付款135
(四)商品房销售流程136
三 销售其他建筑物138
四 代建工程139
五 其他业务139
(一)商品房售后服务收入139
(二)材料销售收入139
第二节 销售(预售)房款的会计核算139
一 销售定金的会计核算140
(一)定金的概念140
(二)销售定金的管理140
(三)定金的会计处理140
(四)定金的税务处理141
二 会员费及诚意金的会计核算141
(一)会员费及诚意金的概念141
(二)会员费及诚意金的管理141
(三)会员费及诚意金的会计处理141
(四)会员费及诚意金的税务处理142
三 按揭保证金的会计核算142
四 预售房款的会计核算143
(一)预售房款的概念143
(二)预售房款的管理143
(三)预售房款的账务处理143
五 销售更名、销售退房、销售换房的会计核算144
(一)销售更名的会计核算144
(二)销售退房的会计核算145
(三)销售换房的会计核算145
六 代收款项的会计核算与税务处理146
(一)代收款项的会计核算146
(二)代收款项的税务处理146
第三节 商品房销售收入的会计核算与税务处理148
一 收入的确认条件148
(一)《企业会计准则》关于收入的确认条件148
(二)税法关于收入的确认条件148
(三)完工条件148
二 销售收入的账务处理149
三 商品房面积差的会计核算149
四 回迁房收入的会计核算150
(一)回迁房的概念150
(二)回迁房的账务处理150
(三)回迁房的税务处理150
五 委托代销收人的会计核算151
(一)收取手续费方式151
(二)视同买断方式152
六 售后回购房屋收入的会计核算152
(一)会计处理152
(二)税务处理153
七 附有销售退回条件的开发产品销售收入的会计核算153
八 销售折扣、折让及退回的会计核算153
第四节 商品房销售成本的核算155
一 产成品入库的核算155
二 产成品出库的核算155
三 产成品出库后成本支出的会计核算156
第七章 自持物业阶段的会计核算与税务处理158
第一节 出租物业的会计核算与税务处理158
一 出租物业的初始计量158
(一)出租物业的确认158
(二)出租物业的账务处理158
(三)出租物业暂估入账的账务处理159
二 出租物业收入的会计核算与税务处理159
(一)出租收入的确认159
(二)租金收入的账务处理160
(三)免租期收入的账务处理160
(四)租金收入的税务处理161
三 出租物业后续支出的核算161
(一)维修的账务处理161
(二)装修的账务处理161
(三)改建的账务处理162
四 出租物业后续计量的核算163
(一)成本计量模式的账务处理163
(二)公允价值计量模式的账务处理164
(三)后续计量模式变更的账务处理165
五 投资性房地产转换的核算166
(一)投资性房地产转换形式166
(二)投资性房地产转换日的确定166
(三)投资性房地产转换为非投资性房地产的核算166
(四)非投资性房地产转换为投资性房地产的核算167
六 投资性房地产处置的核算170
(一)采用成本模式计量的投资性房地产处置的账务处理170
(二)采用公允价值模式计量的投资性房地产处置的账务处理170
第二节 自营物业的会计核算与税务处理171
一 自营物业的会计核算171
(一)自营物业的确认和初始计量171
(二)自营物业经营的账务处理172
二 自营物业后续支出的会计核算172
(一)自营物业装修的会计核算172
(二)自营物业改建的会计核算173
(三)自营物业日常维修的会计核算173
(四)自营物业计提折旧的会计核算173
(五)自营物业土地使用权摊销的会计核算173
三 自营物业处置的会计核算173
第八章 纳税业务的会计核算175
第一节 营业税金及附加的会计核算175
一 房地产开发企业营业税的处理175
(一)营业税的计税依据175
(二)营业税的税率175
二 销售物业营业税的账务处理175
(一)转让土地使用权应纳营业税的账务处理175
(二)销售不动产应纳营业税的账务处理176
(三)其他应税行为应纳营业税的账务处理177
三 营业税金附加的会计核算178
(一)城市维护建设税的核算178
(二)教育费附加的核算179
第二节 土地增值税的会计核算179
一 土地增值税的税务处理179
二 现房销售的土地增值税核算179
三 期房销售的土地增值税核算180
第三节 房产税的会计核算181
一 房产税的税务处理181
(一)征收方法181
(二)纳税义务发生时间182
(三)缴纳时间182
二 房产税的会计科目设置182
三 房产税的账务处理182
(一)直接在管理费用列支的会计核算182
(二)分期摊销房产税的会计核算182
第四节 城镇土地使用税的会计核算183
一 城镇土地使用税的税务处理183
(一)计征时间183
(二)计算公式183
二 城镇土地使用税会计科目的设置184
三 城镇土地使用税的账务处理184
第九章 土地增值清算的会计核算186
第一节 土地增值税清算及清算时点186
一 土地增值税清算对象的选择186
二 土地增值税清算的时点188
第二节 土地增值税清算收入的确认与核算189
一 已全额开具商品房销售发票的收入确认189
二 未开具发票或未全额开具发票的收入确认189
三 开发产品所有权转移视同销售的收入确认189
四 出让金返还收入的确认191
五 售后返租转让收入的确认194
第三节 土地增值税清算成本的确认194
一 计算增值额的扣除项目194
(一)取得土地使用权所支付的金额194
(二)房地产开发成本195
(三)房地产开发费用195
(四)与转让房地产有关的税金195
(五)财政部规定的其他扣除项目196
二 土地增值税与企业所得税税前扣除项目差异分析196
(一)相同点196
(二)差异点196
第四节 土地增值税清算综合案例198
一 土地增值税清算应提供的资料198
二 房地产公司及清算项目基本情况198
三 扣除项目金额税务审核情况198
四 土地增值税分清算对象计算情况201
(一)非普通住宅部分的土地增值税计算201
(二)非住宅(含店面、车库、其他)部分的土地增值税计算203
五 土地增值税清算结论204
六 土地增值税清算申报表及附表205
第十章 利润形成及分配阶段的会计核算与税务处理213
第一节 利润形成的会计核算与税务处理213
一 利润的构成213
(一)营业利润213
(二)利润总额213
(三)净利润213
二 利得与损失的核算213
(一)账户设置214
(二)会计处理215
三 利润形成的核算216
(一)期间损益的结转216
(二)企业所得税的计算217
(三)所得税账户设置与会计处理219
(四)净利润的结转220
(五)年度亏损的处理220
第二节 利润分配的会计核算与税务处理221
一 利润分配的内容221
(一)弥补以前年度亏损221
(二)提取法定盈余公积金221
(三)提取任意盈余公积金221
(四)向投资者分配股利221
二 利润分配的核算222
(一)账户设置222
(二)会计处理222
第三节 企业所得税的会计核算223
一 会计利润与应税利润223
二 永久性差异与暂时性差异224
(一)永久性差异224
(二)暂时性差异225
三 递延所得税资产和递延所得税负债的确认231
四 所得税费用的确认与计量231
(一)当期所得税231
(二)递延所得税231
(三)所得税费用232
五 企业所得税的会计核算233
(一)核算的一般程序233
(二)账户设置234
(三)账务处理234
第十一章 企业所得税的预缴与汇算清缴238
第一节 企业所得税的预缴与汇算清缴概述238
一 企业所得税的预缴238
(一)日常所得税会计处理238
(二)预收房款的所得税会计处理238
(三)期末所得税会计处理239
二 企业所得税的汇算清缴239
(一)汇算清缴的基础239
(二)汇算清缴的一般程序240
(三)汇算清缴的期间241
(四)汇算清缴的申报241
三 所得税汇算清缴的纳税调整243
(一)收入调整项目243
(二)视同销售244
(三)业务招待费244
(四)利息支出245
(五)罚金、罚款和被没收财物的损失245
(六)税收滞纳金245
(七)准备金调整项目245
(八)销售未完工开发产品取得收入的纳税调整246
(九)未完工开发产品销售收入在所得税申报表中的填报方式247
第二节 企业所得税预缴与汇算清缴的实例解析252
一 基本资料252
二 企业所得税预缴申报表255
三 企业所得税汇算清缴申报表256
第十二章 房地产特殊业务的会计核算与税务处理292
第一节 企业分立的会计核算与税务处理292
一 企业分立的类型292
(一)存续分立(分拆分立)292
(二)新设分立(解散分立)292
二 企业分立的特点292
三 企业分立的会计处理293
(一)会计处理原则293
(二)企业分立的具体会计处理294
四 企业分立的税务规定294
(一)企业所得税294
(二)契税295
第二节 合作开发的会计核算与税务处理295
一 联建模式的概念296
(一)联建模式的认定条件296
(二)伪联建模式的认定296
二 联建模式下的税务处理296
三 联建模式下开发产品分配的会计与税务处理297
四 联建模式下项目分红的会计与税务处理300
第十三章 房地产企业会计核算综合案例305
第一节 欣嘉房地产公司全流程整套账务处理305
一 公司设立305
二 土地征用及拆迁补偿306
三 土地竞拍307
四 其他业务309
五 项目立项和规划309
六 建筑安装业务311
七 预(销)售业务315
八 其他事项319
第二节 欣嘉房地产公司财务报表及相关附表319
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