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第一章 绪论1

一、业主维权现状与物业纠纷的原因1

总序1

二、业主维权的基础与途径3

第二章 业主及业主委员会7

第一节 业主7

一、物业和业主的法律概念7

二、业主在物业管理活动中应享有的权利8

第二节 业主大会9

一、业主大会概述9

三、业主在物业管理活动中应履行的义务9

二、业主大会的职责10

三、业主大会会议11

四、业主大会的代理参加11

五、业主大会决定的作出12

第三节 业主委员会12

一、业主委员会权利13

二、业主委员会委员13

三、业主委员会职责14

四、业主委员会在诉讼中的资格14

六、业主委员会的换届、改选及解散15

五、业主委员会会议15

七、业主委员会的经费与印章17

八、业主委员会与物业管理委员会的区别17

第四节 业主公约18

一、业主公约的制定及内容18

二、违反业主公约的法律责任21

第三章 业主大会及业主委员会组建程序22

第一节 业主大会及业主委员会的组建程序22

一、管理区域的划分22

三、组建业主大会筹备组23

二、可以成立业主委员会的物业管理区域23

四、筹备组的工作内容25

五、投票和统计选票29

六、备案32

第二节 业主委员会成立实务33

一、步骤一：发倡议写申请34

二、步骤二：产生业主代表组建筹备组35

三、步骤三：起草文件筹备开会37

四、步骤四：开会53

五、步骤五：备案58

六、步骤六：刻章59

第四章 业主与各方关系60

第一节 业主与业主委员会的关系60

一、业主委员会侵权的情形60

二、业主维权的途径61

第二节 业主与业主的关系64

一、业主之间的侵权情形65

二、业主的维权途径65

第三节 业主与物业管理公司的关系66

一、物业管理公司侵权的情形66

一、开发商侵权的情形68

第四节 业主与开发商的关系68

二、业主维权的途径68

二、业主维权的途径69

第五节 业主与政府部门及相关组织的关系70

一、业主与规划部门的关系70

二、业主与居委会的关系71

三、业主与派出所的关系72

第五章 物业管理中的业主维权74

第一节 前期物业74

一、《物业管理条例》对前期物业管理的规定74

三、业主有选择或者不选择物业管理企业的权利75

二、购买房屋时在合同中对前期物业进行约定75

第二节 物业收费76

一、业主将物业费交给业主委员会有助于物业管理76

二、物业公司不应采取停水电方式强迫业主缴物业费77

三、物业公司能否收取装修管理费77

第三节 维修基金78

一、维修基金被侵权的常见情形78

二、维修基金法定用途79

三、维修基金的管理79

一、共用部位共用设施设备的范围80

第四节 共用部位共用设施设备80

二、公共区域物业服务标准81

三、共用部位共用设施设备的维修82

四、共用部位共用设施设备的使用82

第五节 小区绿化84

一、绿化侵权行为85

二、业主维权途径87

第六节 小区停车位88

一、小区停车位相关侵权行为88

二、小区内停车位产权归属90

第七节 小区保安94

二、小区发生治安案件时物业管理企业负有的责任95

一、小区保安的基本职责95

三、物业管理企业对业主在小区内丢失车辆的责任96

四、业主维权途径97

第六章 业主维权与物业管理相关示范文本100

一、北京市业主大会议事规则（示范文本）100

二、上海市业主大会议事规则103

三、北京市业主公约示范文本110

四、业主及投票权数清册（示范文本）112

五、北京市业主大会决议（示范文本）（书面征求意见方式）113

六、北京市业主大会决议（示范文本）（集体讨论方式）114

七、业主临时公约（示范文本）115

八、前期物业服务合同（示范文本）122

九、物业管理合同（示范文本）135

十、居住小区机动车停车管理服务协议（示范文本）142

第七章 业主维权与物业管理相关案例及评析145

一、物业管理承包合同纠纷145

二、开发商欺诈业主纠纷152

三、物业污染纠纷157

四、相邻权纠纷164

五、公共设施使用纠纷168

六、物业治安案件索赔纠纷170

七、物业管理账目的知情权纠纷182

八、房管局法定职责的履行186

第八章 附录194

一、国务院颁布的法规194

1．物业管理条例194

2．企业事业单位内部治安保卫条例204

二、部门规章208

1．业主大会规程208

2．建设部、公安部、民政部关于加强居民住宅区安全防范工作的协作配合切实保障居民居住安全的通知213

3．前期物业管理招标投标管理暂行办法216

4．物业管理企业资质管理办法222

5．物业服务收费明码标价规定227

6．住宅共用部位公用设施维修基金管理办法229

三、北京市正在实施的物业管理规范性文件232

1．北京市建设委员会《关于首次业主大会会议筹备工作中有关问题的补充通知》232

2．北京市建设委员会关于《恋日家园小区物业管理委员会招投标选聘物业管理企业的复函》234

3．北京市建设委员会《关于我市2004年物业管理委员会转换为业主委员会工作有关问题的通知》235

4．北京市居住小区物业管理办法236

5．北京市国土资源和房屋管理局《关于建立公共维修基金后中修费收缴等有关问题的通知》239

6．北京市人民政府办公厅转发《北京市国土资源和房屋管理局关于规范和加强本市居住物业管理若干意见的通知》240

7．北京市国土资源和房屋管理局《关于银枫家园管委会请示移交小区管理资料问题的复函》244

8．北京市物业管理招标投标办法245

9．北京市国土资源和房屋管理局转发《建设部业主大会规程及有关问题的通知》252

10．北京市国土资源和房屋管理局关于修订《北京市居住小区物业管理服务标准》的通知254

11．北京市国土资源和房屋管理局关于《业主委员会委员资格认定问题请示的复函》261

12．北京市国土资源和房屋管理局关于印发《北京市贯彻〈物业管理条例〉的若干意见》和《关于开展全市居住小区物业管理企业服务情况检查的实施意见》的通知262

13．北京市国土资源和房屋管理局关于开展组建业主大会工作的若干意见271

14．北京市国土资源和房屋管理局关于业主大会招标有关问题的意见274

15．北京市居住小区机动车停车管理办法275

16．北京市普通居住小区物业管理服务收费暂行办法277

17．北京市经济适用住房小区物业管理服务收费办法（试行）283

18．北京市房屋土地管理局、市房改办、市财政局《关于归集住宅共用部位共用设施设备维修基金的通知》285

19．北京市国土资源和房屋管理局、北京市公安局、北京市民政局《关于加强居住小区安全防范管理工作的通知》287

20．北京市国土资源和房屋管理局、北京市人民政府住房制度改革办公室、北京市财政局关于印发《北京市住宅公共维修基金使用管理办法》的通知289

21．中国物业管理协会关于印发《普通住宅小区物业管理服务等级标准（试行）》的通知293

四、上海市正在实施的物业管理规范性文件301

1．关于前期物业管理招投标的若干规定301

2．上海市住宅物业管理规定307

3．上海市住宅物业管理区域机动车停放管理暂行规定317

4．上海市住宅物业消防安全管理规定320

5．上海市人民政府批转市房地资源局《关于实施上海市住宅物业管理规定若干意见的通知》325

6．加强住宅物业业主大会建设的若干规定328

7．上海市房屋土地资源管理局转发《关于业主大会开立房屋维修资金账户有关问题的通知》334

8．上海市房地资源局关于实施《上海市住宅物业管理规定》有关问题的意见336

9．上海市停车场（库）管理办法339

10．上海市住宅物业服务分等收费管理暂行办法346

五、天津市正在实施的物业管理规范性文件350

1．天津市普通商品住宅小区物业管理服务收费管理办法350

2．天津市物业管理招标投标管理办法353

3．天津市业主会管理办法363

4．关于执行《天津市业主会章程（示范371

文本）》的通知371

5．天津市房地产管理局关于贯彻实施建设部《物业管理企业资质管理办法》有关问题的通知378

6．天津市物业管理企业退出项目管理暂行办法380

7．天津市房地产管理局关于物业管理招投标工作有关事项的通知383

8．天津市房地产管理局关于明确物业管理有关问题的若干意见385

9．天津市商品住宅维修基金使用办法386

10．天津市业主委员会活动规则391

11．天津市物业管理服务用房管理办法397

六、深圳市正在实施的物业管理规范性文件399

1．广东省物业管理条例399

2．深圳市物价局、深圳市住宅局关于物业管理服务收费若干问题的通知406

3．深圳经济特区物业管理行业管理办法409

4．《深圳经济特区住宅区物业管理条例》实施细则417

5．深圳市业主大会和业主委员会指导规则423