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上篇 限制写字楼持续增值的是视野7

第1章 持有人的成长跟不上租户的成长7

1.1 核心租户的新选择7

1.1.1 国际500强与城市地标的相互追逐8

1.1.2 群聚效应11

1.2 租户在成长13

1.2.1 扩租需求占据写字楼租赁半壁江山13

1.2.2 什么是良性的租户更新14

1.2.3 退租五大原因之首——运营成本16

1.2.4 中小租户的寻址需求17

1.3 市场很大，竞争压力也大19

1.3.1 房地产下半场的明星是收益型不动产19

1.3.2 239栋在建摩天大楼：竞争还在上半场20

第2章 不得不改的资产管理理念24

2.1 资产管理不等于物业管理24

2.1.1 物业管理只是初级阶段24

2.1.2 物业管理最终将演进为设施管理27

2.1.3 单一物业管理难以发展成为资产管理28

2.2 资产管理不等于物业租售30

2.2.1 顶级硬件和位置不能保证出租率30

2.2.2 策划改变命运的新保利大厦商务中心32

2.2.3 策划创新带来的额外利润——服务型收入33

2.2.4 必须革新的理念35

2.3 中国房地产资产管理站在十字路口36

2.3.1 价值链下游：规模化和专业化36

2.3.2 自管物业不都是明智选择38

2.3.3 经营收入超国内领先物业公司百倍的ISS公司40

2.4 资产管理和企业经营休戚与共43

2.4.1 资产管理就是企业战略规划之一43

2.4.2 房地产资产管理的三大红利45

中篇 发挥红利，最大化写字楼资产价值53

第3章 策划红利：留住核心租户53

3.1 永不褪色的老地标53

3.1.1 80年高龄老楼，顶级租金水平53

3.1.2 TSP收购改造：收购6栋物业打造“新克莱斯勒大厦”55

3.1.3 战略执行：街区形象的重新塑造56

3.1.4 价值创造：增加可租面积，重新成为名副其实的地标58

3.2 用规划挖掘资产价值59

3.2.1 为什么要规划59

3.2.2 如何进行规划60

第4章 客户红利：满意度就是出租率64

4.1 永远不要用“租户”这个词64

4.1.1 想要建立长期共赢关系的人64

4.1.2 现金流来自灵活的服务和高品质的口碑65

4.2 需要测量的信用红利67

4.2.1 最快的响应赢得客户的心67

4.2.2 调查问卷中的“终极问题”67

4.3 资产管理的真正使命是为客户服务70

第5章 设施管理红利：平衡短期和长期收益74

5.1 全面的服务是收益的基础74

5.1.1 十年一进步，始终保持顶级商务条件75

5.1.2 风驰电掣的电梯和永不中断的电力77

5.1.3 从办公到娱乐的无缺失服务78

5.2 用设施管理抓紧客户81

5.2.1 写字楼资产价值体系81

5.2.2 跨国公司选择写字楼时考虑的要素83

下篇 全面资产管理：写字楼价值提升的实践89

第6章 集成解决方案充分发挥红利89

6.1 新世界数码港：烂尾楼的华丽转身89

6.2 雅园实践91

6.2.1 全面体检92

6.2.2 资产全生命周期价值最大化93

6.2.3 “咨询+实施”的服务模式94

6.2.4 最佳流程95

参考文献100