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第一部分　物业管理常见法律问题3

第一章　国务院《物业管理条例》的内容和相关争论3

一、“物业”和“物业管理”的概念3

二、《物业管理条例》的主要内容4

三、《物业管理条例》引起的主要争论15

第二章　业主大会17

一、业主大会的性质和职责17

二、业主大会的表决规则18

三、业主大会是否具有法人资格20

四、业主大会能否设立分会21

五、业主大会的议事规则22

六、首次业主大会召开难的问题25

附录　业主大会议事规则（示范文本）27

第三章　业主委员会33

一、业主委员会的概念33

二、关于业主委员会的备案35

三、关于业主委员会法人资格问题的思考35

四、关于业主委员会原告地位的思考38

五、业主委员会难监督的问题43

六、到期后的业主委员会资格是否有效47

附件　业主委员会章程（示范文本）49

第四章　业主及业主公约55

一、业主和业主公约的概念55

二、业主的权利和义务57

三、业主的消费权益受《消费者权益保护法》保护63

四、业主公约的法律性质和效力65

五、业主公约的生效时间、适用范围、违约处置，以及备案、修改和撤销69

附录一　业主临时公约（示范文本）73

附录二　业主公约（示范文本）78

第五章　物业管理企业82

一、物业“管理”和物业“服务”的关系83

二、物业公司的选聘88

三、物业公司的解聘及相关资料的移交91

四、物业承接验收的内容界定94

五、物业管理企业制止违法行为和实施安全防范的义务及责任98

六、物业管理企业对业主室内装饰装修负有监督的义务102

七、物业管理企业的修缮义务104

第六章　物业管理服务合同107

一、物业服务合同的法律性质108

二、物业服务合同中相关主体的权利和义务111

三、物业管理的事项113

四、物业服务的质量114

五、物业管理用房114

六、物业服务合同的期限117

附录　物业服务合同（示范文本）118

第七章　前期物业服务合同123

一、前期物业管理的概念123

二、前期物业管理中三方当事人的法律关系124

三、前期物业服务合同与物业服务合同的衔接126

四、前期物业管理中管理费用的承担127

附录　前期物业服务合同（示范文本）130

第八章　物业服务标准和违反物业服务合同的法律责任142

一、物业服务的标准142

二、违反物业服务合同的法律责任187

三、物业服务合同履行中的常见问题191

第九章　物业专项维修资金的管理和使用194

一、缴纳物业专项维修资金的义务人194

二、物业专项维修资金设置的条件195

三、政府各级行政主管部门在管理专项维修资金中的定位196

四、“专项维修资金”与“专项维修基金”的关系197

五、物业专项维修资金使用对象及时间界定199

第十章　物业管理服务的收费202

一、物业管理服务收费应当遵循的原则202

二、物业管理服务费交纳的义务人206

三、物业管理服务收费的项目和标准208

四、物业管理服务中业主欠费的原因及解决方法215

五、物业管理中常见的其他纠纷222

六、物业公司收取装修管理费是否合理225

第十一章　会所、球场、泳池等建筑物、设施的相关法律问题228

一、会所所有权的归属228

二、球场、泳池等建筑物、设施的所有权归属229

第十二章　建筑物地下层停车场（库）相关法律纠纷230

一、房屋业主能否享有地下停车场使用权230

二、地下停车场能否与地上建筑物一样共同拥有土地使用权231

三、地下停车场的车位业主能否享有与地上业主同等的权利和承担同等的责任232

第十三章　物业管理中的行政监管234

一、政府行政部门在物业管理中的地位234

二、物业管理中的行政监督管理体制236

三、政府行政主管部门在物业管理中的困境238

第二部分　物业管理典型案例及分析247

案例一　北京市×物业管理公司与M新城业主因封闭阳台引起物业管理纠纷案247

案例二 北京×花园管委会诉海淀区房管局不履行法定职责案257

案例三　上海市长宁区×别墅业主管理委员会不服上海市房屋土地管理局房屋确权决定案261

案例四　广州市×花园物业管理有限公司诉刘某等三人物业收费纠纷案265

案例五　广州M花园业主委员会诉被告N物业顾问有限公司移交物业管理资料纠纷案273

案例六　胡某诉深圳某物管公司未尽安全管理职责案279

案例七　上海X物业管理有限公司物业管理收费案292

案例八　X公司诉W物业公司物业管理中车辆保管失职赔偿案296

案例九　广州某物业公司与小区幼儿园物业管理费纠纷案300

第三部分　物业管理相关法律法规309

《物业管理条例》309

《前期物业管理招标投标管理暂行办法》320

《业主大会规程》328

《物业服务收费管理办法》334

《城市异产毗连房屋管理规定》338

《城市新建住宅小区管理办法》341

《物业管理企业资质管理办法》345

《公有住宅售后维修养护管理暂行办法》351

《住宅共用部位共用设施设备维修基金管理办法》354

主要参考文献358