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第一章 物业税概况介绍1

1.1 物业税简介1

1.2 物业税征收具体流程简介3

附录 重点名词解释7

第二章 我国房地产税收发展史9

2.1 1911年以前9

2.2 1912—1949年13

2.3 1949年新中国成立以后17

2.4 我国现行房地产税收状况21

第三章 物业税税基选择及评估体系设计26

3.1 征税目标划分的物业税类型26

3.2 价值评估划分的物业税类型33

3.3 适合于我国现状的物业税税基模式38

3.4 物业税税基评估方案的设计39

3.5 物业税税基评估方案的模拟实施42

第四章 外国税制改革经验借鉴55

4.1 日本的税制改革55

4.2 韩国的税制改革60

第五章 物业税的理论概述67

5.1 受益论简介68

5.2 新论简介76

5.3 受益论与新论的区别与联系81

5.4 对于两种理论的选择83

5.5 小结86

第六章 物业税与公共财政87

6.1 公共财政理论88

6.2 地方财政理论91

6.3 分税制改革以来我国公共财政及地方财政体制98

6.4 我国财政体系面临的问题、发展方向与物业税106

6.5 物业税与地方财政收入109

6.6 物业税与政府职能转变111

6.7 总结和补充116

第七章 物业税改革与地方公共财政的实证分析118

7.1 概述118

7.2 土地出让制度和房地产税制改革方案121

7.3 实证预测方法126

7.4 数据128

7.5 实证结果128

7.6 结论和进一步研究135

第八章 物业税改革的政治经济学分析137

8.1 什么是政治经济学分析138

8.2 制度转型的政治经济学分析框架140

8.3 物业税改革的背景与博弈要素144

8.4 物业税改革的动力机制147

8.5 物业税改革的制度引进与过渡150

第九章 物业税对不动产价格的影响155

9.1 短期内销售方承担物业税156

9.2 仅存在消费者的不动产市场157

9.3 存在投资者的不动产市场159

9.4 对投资者的影响：投资成本增加160

9.5 对投资者的影响：存量房的冲击165

9.6 对投资者的影响：地方政府行为的变化168

9.7 审慎制定物业税税率171

9.8 物业税保证宏观经济稳定173

参考文献178

索引184

图表目录16

图表2.1 1942—1945年国民政府土地税收统计表16

图表2.2 房地产税收流程图22

图表2.3 2005年我国房地产相关税收统计23

图表2.4 2005年北京市财政收入中房地产相关税收24

图表2.5 2005年北京市财政收入分类占比24

图表3.1 韩国土地综合税税收指标的规定28

图表3.2 美国财产税税收指标的规定29

图表3.3 日本固定资产税的税收指标规定31

图表3.4 所选物业的具体指标42

图表3.5 所选样本数据的统计信息43

图表3.6 今日花园的指标物业法44

图表3.7 分区回归模型48

图表3.8 最终个体回归模型52

图表4.1 韩国土地综合税税率方案62

图表5.1 受益论与新论的主要区别82

图表6.1 中央政府对地方政府的转移支付92

图表6.2 对某产品征税93

图表6.3 1996—2005年我国财政收支状况100

图表6.4 财政收入占GDP比例的变化100

图表6.5 财政收入按中央与地方分解101

图表6.6 地方财政收入结构102

图表6.7 2005年中央对地方补助的构成104

图表6.8 我国财政支出增长趋势105

图表6.9 2004年地方本级预算内收入构成113

图表7.1 35个大中城市的财政缺口、住宅物业税、物业税总额占地方财政收入的比例130

图表7.2 35个大中城市物业税关键指标描述统计131

图表7.3 广东省21个城市的财政缺口及住宅物业税占地方财政收入的比例132

图表7.4 广东省21个城市住宅物业税关键指标描述统计132

图表7.5 广东省79个县人均GDP及住宅物业税的收入133

图表7.6 广东省79个县人均GDP及住宅物业税占地方财政收入的比例133

图表7.7 广东省各县住宅物业税的相关情况134

图表8.1 三阶段分析框架143

图表8.2 地方政府动机分析149

图表9.1 不动产市场的供给曲线与需求曲线157

图表9.2 全国商品房平均价格（1987—2005）159

图表9.3 征收1％物业税后一年期投资成本的变化164

图表9.4 投资年限与盈亏平衡所需要的年复合回报率的关系165

图表9.5 存量住房对新增供给可能形成的冲击167

图表9.6 Z省几个地区政府收费情况168

图表9.7 1997—2004年不动产开发企业资金来源构成174