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第1章 住宅小区物业管理综述1

1.1 住宅小区概述1

1.1.1 住宅小区的特点2

1.1.2 住宅小区的功能2

1.1.3 住宅小区的管理模式3

1.2 住宅小区物业管理概述5

1.2.1 住宅小区物业管理的目标5

1.2.2 住宅小区物业管理的特点6

1.2.3 住宅小区物业管理的原则7

1.2.4 住宅小区物业管理的内容8

1.3 住宅小区物业管理资金概述10

1.3.1 住宅小区物业管理资金的来源10

1.3.2 住宅小区物业管理资金的使用11

1.3.3 住宅小区物业管理资金的管理12

1.4 住宅小区物业管理服务费概述13

1.4.1 住宅小区物业管理服务费的构成13

1.4.2 住宅小区物业管理服务费的收取原则13

1.4.3 住宅小区物业管理服务费的收取模式14

1.5 创建优秀管理住宅小区15

1.5.1 政策轨迹15

1.5.2 申报条件15

1.5.3 申报程序16

1.5.4 实施步骤16

1.5.5 准备工作16

1.5.6 项目复验17

1.5.7 最新标准17

第2章 住宅小区物业管理市场综述21

2.1 住宅小区物业管理市场21

2.2 住宅小区物业管理市场结构22

2.2.1 住宅小区物业管理市场的主体结构22

2.2.2 住宅小区物业管理市场的客体结构23

2.2.3 住宅小区物业管理市场的运行结构24

2.3 住宅小区物业管理市场机制25

2.3.1 物业管理公司的企业机制25

2.3.2 业主管理委员会的运行机制26

2.3.3 市场运作机制26

2.4 住宅小区物业管理市场秩序28

2.4.1 市场进出秩序28

2.4.2 市场竞争秩序29

2.4.3 市场交易程序29

2.5 市场化物业管理公司的要求30

2.5.1 完善的招投标政策与法规30

2.5.2 产权清晰的物业30

2.5.3 成熟的招投标主体30

2.5.4 健全的市场信息网络31

2.6 市场化物业管理公司的特征31

2.6.1 进行自主经营31

2.6.2 以赢利为目的31

2.6.3 企业化市场运作31

2.6.4 竞争性经营活动32

2.7 市场化后物业管理公司的竞争策略32

2.7.1 准确的市场定位32

2.7.2 适当的市场规模32

2.7.3 创建自己的管理品牌32

2.8 探寻多赢物业管理模式34

2.8.1 明确定位，避免重叠34

2.8.2 加强指导与监督34

2.8.3 避免发生利益冲突34

2.8.4 通过发展服务来管理物业34

2.8.5 将物业管理纳入政府管理35

第3章 住宅小区公共管理制度范本37

3.1 小区管理公约范本37

3.2 小区装修管理规定范本42

3.3 小区停车场管理规定范本45

3.4 小区消防管理规定范本47

3.5 小区电梯运行与使用管理规定范本48

3.6 小区公共设施管理制度范本49

3.7 小区消防系统管理规定范本50

3.8 小区供电系统管理规定范本52

3.9 小区文化娱乐场所管理规定范本52

3.10 小区楼宇天台管理规定范本53

3.11 小区清洁卫生管理规定范本54

3.12 小区绿化管理规定范本55

第4章 住宅小区物业管理公司内部管理制度范本57

4.1 住宅小区综合管理制度范本57

4.1.1 员工工作制度范本57

4.1.2 员工廉洁自律制度范本58

4.1.3 员工文明服务制度范本58

4.1.4 办公室值班制度范本60

4.1.5 参观接待管理制度范本60

4.2 人力资源部管理制度范本61

4.2.1 人力资源管理制度总则范本61

4.2.2 奖金发放规定范本68

4.2.3 人员聘用制度范本68

4.2.4 新进人员任用规定范本70

4.2.5 人事变动规定范本71

4.2.6 员工晋升规定范本72

4.2.7 员工考勤制度范本73

4.2.8 员工奖惩规定范本75

4.2.9 员工培训制度范本77

4.2.10 员工考核制度范本79

4.3 会议管理规定范本80

4.4 公文管理规定范本83

4.5 档案管理制度范本86

4.6 印章管理制度范本89

4.7 财务管理制度范本91

4.7.1 财务管理规定范本91

4.7.2 出纳作业规定范本93

4.7.3 物业经费管理制度范本95

4.7.4 物业费用分摊及缴纳规定范本96

4.8 设施设备管理制度范本97

4.8.1 设备综合管理制度范本97

4.8.2 供水设备管理制度范本99

4.8.3 供电设施管理制度范本101

4.9 消防管理制度范本104

4.9.1 安全防火管理规定范本104

4.9.2 防火安全检查制度范本105

4.9.3 动火审批制度范本105

4.9.4 消防设备管理制度范本106

4.9.5 消防设施、安全标志管理规定范本106

4.9.6 消防器材管理制度范本107

4.9.7 日常消防管理制度范本108

4.10 食堂管理制度范本109

4.10.1 食堂管理规定范本109

4.10.2 食堂卫生管理制度范本110

4.10.3 工作餐供应管理制度范本111

4.11 宿舍管理制度范本111

4.11.1 宿舍文明守则范本111

4.11.2 宿舍管理办法范本112

4.11.3 倒班宿舍管理规定范本113

4.11.4 暂住人员管理制度范本114

4.12 车辆交通管理制度范本114

4.12.1 车辆管理办法范本114

4.12.2 交通管理制度范本116

4.12.3 停车场管理规定范本117

4.12.4 非机动车辆管理规定范本117

4.12.5 司机管理制度范本118

4.13 办公用品管理制度范本120

4.13.1 办公用品管理制度范本120

4.13.2 办公文具用品管理办法范本121

4.13.3 办公事务用家具使用及管理规定范本122

4.13.4 办公用品发放规定范本124

4.13.5 办公设备使用管理规定范本124

4.14 财产管理制度范本125

4.14.1 财产管理办法范本125

4.14.2 物资财产管理规定范本125

4.15 服装管理制度范本127

4.15.1 员工工服管理规定范本127

4.15.2 保安员制服管理规定范本128

4.16 安全管理制度范本129

4.16.1 保安管理制度范本129

4.16.2 安全保卫规则范本130

4.16.3 保安员管理制度范本131

4.16.4 保安员奖罚细则范本131

4.17 电梯管理制度范本132

4.17.1 电梯的保养维修制度范本132

4.17.2 电梯维修、保养操作制度范本133

4.17.3 电梯日常保养及预检制度范本134

4.17.4 电梯维修操作规程范本135

4.17.5 电梯值班检查制度范本135

4.17.6 电梯日运行规程范本136

4.17.7 电梯紧急故障处理规程范本137

4.18 环境卫生管理制度范本137

4.18.1 环境卫生管理准则范本137

4.18.2 绿化管理制度范本138

4.18.3 绿化养护工作制度范本139

4.18.4 绿化检查制度范本141

4.18.5 绿化工管理规定范本141

4.18.6 草地保养规定范本142

4.19 卫生管理制度范本143

4.19.1 保洁队管理规定范本143

4.19.2 垃圾收集处理规程范本144

4.19.3 清洁工管理规定范本144

第5章 住宅小区物业管理常用表格范本147

5.1 住宅小区公共事务常用表格范本147

5.1.1 业主档案表范本147

5.1.2 业主装修申请表范本148

5.1.3 临时动火作业申请表范本149

5.1.4 装修施工人员临时出入许可证范本149

5.1.5 室内装修检查表范本150

5.1.6 室内装修违规记录表范本150

5.1.7 业主特约服务流水登记薄范本151

5.1.8 业主委托出售登记表范本151

5.1.9 业主委托出租登记表范本152

5.1.10 业主委托出租钥匙移交登记表范本152

5.1.11 租赁来电来访记录表范本153

5.1.12 文化活动记录表范本153

5.1.13 刊物来稿记录表范本154

5.1.14 管理部门值班安排表范本154

5.1.15 巡楼记录表范本155

5.1.16 投诉处理表范本155

5.1.17 业主月度投诉处理清单范本156

5.1.18 月度回访清单范本156

5.1.19 挂号邮件收发登记表范本157

5.1.20 挂号邮件退件登记表范本157

5.2 财务管理常用表格范本158

5.2.1 催款通知单范本158

5.2.2 最后催款通知单范本158

5.2.3 每月应收管理费明细表范本159

5.2.4 管理费欠费两个月业主明细表范本159

5.2.5 每月应收电费明细表范本160

5.2.6 每月应收水费明细表范本160

5.2.7 公共设施维修费用月度统计表范本161

5.2.8 停车票使用情况月统计表范本161

5.2.9 停车场收费每月汇总表范本162

5.2.10 车辆加油月记录表范本162

5.3 安全卫生常用表格范本163

5.3.1 保安交接班记录表范本163

5.3.2 保安部重大事件总结报告范本163

5.3.3 停车场收费岗交接班记录表范本164

5.3.4 停车场车辆状况登记表范本164

5.3.5 车辆收费登记表范本165

5.3.6 车位月保统计表范本165

5.3.7 楼层清洁每日检查表范本166

5.3.8 地面清洁每日检查表范本166

5.3.9 绿化苗木清单范本167

5.3.10 盆景清单范本167

5.3.11 绿化养护记录表范本168

5.3.12 绿化喷药记录表范本168

5.3.13 绿化工具使用登记表范本169

5.3.14 撤出花木处理记录表范本169

5.3.15 绿化工程施工日记录表范本170

5.4 人事管理常用表格范本170

5.4.1 员工上岗证登记表范本170

5.4.2 员工入职登记表范本171

5.4.3 员工培训记录表范本171

5.4.4 员工离职归还物品清单范本172

5.4.5 员工请假单范本172

5.4.6 员工考勤汇总表范本173

5.4.7 员工月度奖励登记表范本173

5.4.8 员工月度处罚登记表范本174

5.4.9 员工住宿花名册范本174

5.4.10 员工宿舍公物丢失或损坏登记表范本175

5.4.11 员工出车登记表范本175

5.4.12 复印登记表范本176

5.4.13 文件归档目录范本176

5.4.14 外来文件清单范本177

5.4.15 档案销毁登记表范本177

5.5 设施设备管理常用表格范本178

5.5.1 设备总清单范本178

5.5.2 设备台账范本178

5.5.3 设备大修年度计划表范本179

5.5.4 消防栓检查表范本179

5.5.5 工具年度采购计划表范本180

5.5.6 工具领用登记表范本180

5.5.7 报废工具登记表范本181

5.5.8 业主空调安装统计表范本181

5.5.9 立管检查表范本182

5.5.10 灭火器配置统计表范本182

5.5.11 消防巡查异常情况记录表范本183

5.5.12 消防隐患整改月度汇总表范本183

5.5.13 楼层电房设备检查表范本184

第6章 住宅小区物业管理公司相关人员岗位职责范本185

6.1 物业管理公司管理高层岗位职责范本185

6.1.1 董事长岗位职责范本185

6.1.2 监事岗位职责范本185

6.1.3 总经理岗位职责范本186

6.1.4 副总经理岗位职责范本186

6.1.5 总工程师岗位职责范本187

6.2 物管中心相关人员岗位职责范本187

6.2.1 物管中心经理岗位职责范本187

6.2.2 物管中心管理员岗位职责范本188

6.3 财务部相关人员岗位职责范本189

6.3.1 财务部经理岗位职责范本189

6.3.2 财务部会计岗位职责范本190

6.3.3 财务部出纳岗位职责范本190

6.4 办公室相关人员岗位职责范本191

6.4.1 办公室主任岗位职责范本191

6.4.2 办公室总务岗位职责范本191

6.4.3 办公室秘书岗位职责范本191

6.4.4 办公室司机岗位职责范本192

6.4.5 办公室仓管员岗位职责范本192

6.4.6 办公室资讯员岗位职责范本192

6.5 工程部相关人员的岗位职责范本193

6.5.1 工程部经理岗位职责范本193

6.5.2 工程部副经理岗位职责范本194

6.5.3 工程部领班岗位职责范本194

6.5.4 系统工程师岗位职责范本195

6.5.5 工程部技术资料员岗位职责范本195

6.5.6 高压运行工岗位职责范本195

6.5.7 维修电工岗位职责范本196

6.5.8 电梯维修工岗位职责范本196

6.5.9 管钳工岗位职责范本197

6.6 人力资源部相关人员的岗位职责范本197

6.6.1 人力资源部经理岗位职责范本197

6.6.2 人力资源部主管岗位职责范本198

6.6.3 劳资主管岗位职责范本198

6.6.4 培训主管岗位职责范本199

6.6.5 资料员岗位职责范本199

6.7 保安部相关人员的岗位职责范本199

6.7.1 保安领班岗位职责范本199

6.7.2 外围巡逻保安员岗位职责范本200

6.7.3 机动巡逻岗保安员岗位职责范本200

6.8 环卫部各岗位人员职责范本201

6.9 维修部各岗位人员职责范本201

6.10 消防部各岗位人员职责范本202

6.11 文化部各岗位人员职责范本202

6.12 公关部各岗位人员职责范本203

第7章 住宅小区业主与业主管理委员会205

7.1 业主与业主管理委员会205

7.1.1 业主205

7.1.2 业主大会206

7.1.3 业主管理委员会207

7.2 业主的权利与义务209

7.2.1 业主的权利209

7.2.2 业主的义务210

7.3 物业管理公司与之关联因素的相互关系211

7.3.1 物业管理公司与业主管理委员会之间的关系211

7.3.2 物业管理公司与业主的关系212

7.3.3 物业管理公司与政府各部门的关系212

7.3.4 物业管理公司与相关专业公司的关系213

7.4 业主管理委员会的成立213

7.4.1 业主管理委员会组建的条件与程序213

7.4.2 业主管理委员会的组成215

7.5 业主公约范本216

7.6 业主大会规程范本219

7.6.1 建设部拟订的《业主大会规程》范本219

7.6.2 某小区的业主大会规程范本223

7.7 业主管理委员会章程范本227

7.8 业主大会议事规则范本231

7.8.1 业主大会议事规则范本（一）231

7.8.2 业主大会议事规则范本（二）237

第8章 国外及香港特别行政区物业管理概况241

8.1 美国物业管理概况241

8.1.1 美国物业管理概况241

8.1.2 美国住宅建设概况241

8.1.3 美国物业管理机构概况242

8.1.4 美国物业管理经费244

8.1.5 美国物业管理模式244

8.1.6 美国物业管理内容245

8.1.7 美国物业的管理与服务245

8.1.8 美国物业管理合同245

8.2 英国物业管理概况246

8.2.1 英国——物业管理的发源地246

8.2.2 英国住宅建设246

8.2.3 英国物业管理机构246

8.2.4 英国物业管理经费248

8.2.5 英国物业管理内容248

8.3 法国物业管理概况248

8.3.1 法国物业管理体制与格局248

8.3.2 法国物业管理机构248

8.3.3 现代化管理手段249

8.3.4 法国的房产转让250

8.3.5 法制建设与物业管理专业化251

8.4 日本物业管理概况252

8.4.1 日本物业管理立法252

8.4.2 日本物业管理形式252

8.4.3 日本物业管理的内容252

8.4.4 日本物业管理费用253

8.4.5 其他情况253

8.5 新加坡物业管理概况254

8.5.1 新加坡物业管理概况254

8.5.2 新加坡住宅建设254

8.5.3 新加坡物业管理机构256

8.5.4 新加坡物业管理经费258

8.5.5 新加坡物业管理内容258

8.5.6 物业管理模式260

8.6 我国香港特别行政区物业管理概况261

8.6.1 香港特别行政区的物业管理概况261

8.6.2 香港特别行政区的住宅建设261

8.6.3 香港特别行政区物业管理的法制化进程262

8.6.4 香港特别行政区的物业管理机构263

8.6.5 香港特别行政区的物业管理内容266

8.6.6 香港特别行政区的物业管理经费267

附录 住宅小区最新相关政策法规及地方性规定269

附录1 物业管理条例269

附录2 城市新建住宅小区管理办法276

附录3 物业服务收费管理办法278

附录4 机动车停放服务收费管理办法281

附录5 关于加强电梯管理的暂行规定283

附录6 城市房屋白蚁防治管理规定285

附录7 城市房屋便器水箱应用监督管理办法287

附录8 燃气燃烧器具安装维修管理规定289

附录9 全国城市文明住宅小区达标考评办法（试行）292

附录10 物业管理企业资质管理试行办法293

附录11 全国物业管理从业人员岗位证书管理办法295

附录12 北京市居住小区物业管理办法296

附录13 北京市物业服务收费管理办法（试行）299

附录14 上海市住宅物业管理规定302