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目录1

1　绪论1

1.1　物业管理的起源与形成1

1.1.1　物业管理的起源1

1.1.2　物业管理的形成1

1.2　物业管理的发展动因、过程和现状2

1.2.1　物业管理的发展动因2

1.2.2　物业管理的发展过程3

1.2.3　物业管理的发展现状4

1.3　物业管理前瞻6

2.1.2　物业的性质10

2.1.1　物业10

2.1　物业与物业管理的涵义10

2　物业管理基础知识10

2.1.3　物业管理12

2.1.4　物业管理的特点12

2.1.5　物业管理与传统房屋管理的区别13

2.2　物业管理的内容和环节14

2.2.1　物业管理的内容14

2.2.2　物业管理的环节15

2.3　物业管理的目标和原则18

2.3.1　物业管理的目标18

2.3.2　物业管理的原则20

2.4　物业管理的职能与作用21

2.4.1　物业管理的职能21

2.4.2　物业管理的作用22

2.5.1　按管理性质划分24

2.5　物业管理的类型24

2.5.2　按产权性质划分25

2.6　物业管理市场的培育26

2.6.1　物业管理市场的概念26

2.6.2　物业管理市场的形成27

2.6.3　物业管理市场的管理体制27

3　物业管理基础理论29

3.1　产权—权属理论29

3.1.1　产权的界定29

3.1.2　建筑物区分所有权30

3.1.3　住宅区里的产权形态31

3.2.2　物业管理的委托—代理关系33

3.2.3　物业管理的委托—代理问题33

3.1.4　异产毗连的和约安排33

3.2.1　委托—代理的涵义33

3.2　委托—代理理论33

3.2.4　物业管理委托—代理问题的解决34

4　物业管理企业36

4.1　物业管理企业概述36

4.1.1　物业管理企业的概念36

4.1.2　物业管理企业的类型37

4.1.3　物业管理企业的权利与义务38

4.2　物业管理企业的设立39

4.2.1　物业管理企业的设立条件39

4.2.2　物业管理公司建立的步骤40

4.3.1　物业管理企业机构的设置原则41

4.3　物业管理机构的设置41

4.3.2　物业管理公司的组织类型与职能机构42

4.3.3　管理组织结构形式的选择43

4.3.4　物业管理企业的机构设置46

4.3.5　国外物业管理企业的架构46

4.4　物业管理企业的规章制度47

4.4.1　物业管理企业的章程47

4.4.2　物业管理企业的规章制度48

4.5　物业管理企业的管理系统49

4.5.3　企业管理的监督制约系统50

4.5.4　企业管理系统的运作50

4.5.2　企业管理的运行系统50

4.5.1　企业管理的形成系统50

5　物业管理的法律关系52

5.1　物业管理法律关系的主体——业主与非业主使用人52

5.1.1　业主52

5.1.2　业主大会52

5.1.3　业主委员会54

5.1.4　非业主使用人55

5.2　物业管理法律关系的主体——物业管理经营人56

5.2.1　物业管理公司的法律地位56

5.2.2　对物业管理公司的法律规章制度57

5.3　物业管理法律关系的客体58

5.3.2　物业管理主体的行为规范59

5.3.1　建筑物的所有权类型59

5.4　物业管理的法律关系的内容——权利与义务61

5.4.1　业主的权利和义务61

5.4.2　物业管理公司的权利和义务62

5.5　物业管理的法律规范63

6　物业管理合同与法律责任65

6.1　合同概述65

6.1.1　合同的概念及特征65

6.1.2　合同的分类65

6.1.3　合同的订立66

6.2　物业管理合同69

6.2.1　物业管理合同的概念和特征69

6.2.2　物业管理合同的类型70

6.2.4　物业管理合同的内容71

6.2.3　物业管理合同订立的原则71

6.3　法律责任概述72

6.3.1　法律责任的概念特征72

6.3.2　法律责任的种类72

6.3.3　法律责任的构成73

6.3.4　物业管理法律责任74

6.4　物业管理民事法律责任75

6.4.1　物业管理违约责任75

6.4.2　物业管理侵权责任75

6.4.3　物业管理民事责任的承担方式76

6.5　物业管理行政法律责任76

6.5.1　物业管理活动中的违法行为76

6.5.2　物业管理行政管理处罚的种类77

6.6　物业管理刑事法律责任78

6.5.3　物业管理行政主体的行政处分种类78

7　物业管理运作80

7.1　物业管理招投标80

7.1.1　物业管理招投标的概念80

7.1.2　招标的方式80

7.1.3　物业管理招投标的原则与程序81

7.2　物业管理前期流程83

7.2.1　物业接管与验收83

7.2.2　物业入伙办理86

7.2.3　物业装修与管理89

7.3　物业管理资金筹集、使用与控制89

7.3.1　物业管理资金筹集的必要性90

7.3.2　物业管理资金的来源90

7.3.3　筹集资金的原则92

7.3.4　物业管理资金的使用原则93

8　早期介入与前期管理94

8.1　物业管理的早期介入94

8.1.1　物业管理早期介入的涵义94

8.1.2　物业管理早期介入的意义95

8.1.3　物业管理早期介入的主要工作95

8.1.4　物业管理早期介入的问题99

8.2　前期物业管理100

8.2.1　前期物业管理的涵义100

8.2.2　前期物业管理中权利主体的相互关系101

8.2.3　前期物业管理与早期介入的区别101

8.2.4　前期物业管理的主要内容102

9.1.1　物业维修概述106

9　物业日常管理与服务106

9.1　物业维修管理106

9.1.2　物业的日常养护107

9.1.3　物业维修的原则109

9.1.4　物业维修管理的内容109

9.1.5　物业完损等级和维修等级划分110

9.2　物业设备管理112

9.2.1　物业设备的概念112

9.2.2　设备管理的内容115

9.2.3　设备的保养与维修116

9.2.4　具体设备的维护和保养117

9.3　物业环境管理119

9.3.1　物业环境分类119

9.3.2　物业环境管理的内容121

9.3.3　物业环境管理具体操作124

9.4　物业安全管理126

9.4.1　安保服务管理126

9.4.2　消防管理129

9.4.3　车辆管理130

9.5　物业信息管理131

9.5.1　物业信息132

9.5.2　物业信息管理133

9.5.3　物业管理信息系统135

9.6　物业管理综合服务136

9.6.1　综合服务的内涵136

9.6.3　综合服务的方式137

9.6.2　综合服务的内容137

9.6.4　物业综合经营服务的类别138

9.6.5　综合服务的特点与要求139

9.6.6　综合服务的意义和作用141

10　物业管理实务143

10.1　居住区的物业管理143

10.1.1　居住性物业管理的四种模式及其评价143

10.1.2　住宅小区的管理144

10.1.3　住宅小区物业管理的主要任务148

10.2　写字楼的物业管理151

10.2.1　写字楼概述152

10.2.2　高层办公楼宇物业管理的模式153

10.2.4　写字楼管理与服务的要点154

10.2.3　写字楼管理与服务的目标154

10.2.5　写字楼物业管理的实施155

10.2.6　办公楼宇物业管理的具体操作157

10.3　购物中心的管理与服务161

10.3.1　购物中心概述162

10.3.2　购物中心的承租安排162

10.3.3　购物中心管理与服务的要点163

10.4　工业厂房和仓库的物业管理164

10.4.1　工业物业的含义164

10.4.2　工业物业的特点164

10.4.3　工业厂房与仓库管理的职能165

10.4.4　工业厂房与仓库管理的内容165

10.4.5　工业物业管理的原则166

10.4.6　通用工业物业管理和服务的要点167

11　先进物业管理经验借鉴169

11.1　西方国家物业管理知识概述169

11.1.1　物业管理公司的领导人事编制与职能分工169

11.1.2　物业管理公司的主要业务169

11.2　美国先进物业管理经验借鉴171

11.2.1　美国物业管理的特点171

11.2.2　美国物业管理的法制建设172

11.3 日本先进物业管理经验借鉴174

11.3.1 日本物业管理的特点174

11.3.2　日本公寓物业管理174

11.4　新加坡先进物业管理经验借鉴177

11.4.1　新加坡物业管理的特点177

11.4.2　新加坡住宅小区物业管理运作178

11.5　香港先进物业管理经验借鉴180

11.5.1　香港物业管理的特点180

11.5.2　香港公寓大厦物业管理182

11.5.3　香港公共屋村管理183

11.6　深圳先进物业管理经验借鉴185

11.6.1　深圳物业管理的特点185

11.6.2　深圳物业管理的早期介入与前期管理186

11.7　物业管理与社区建设188

11.7.1　社区188

11.7.2　社区建设189

11.7.3　物业管理与社区建设190

附录　物业管理条例（草案）192

参考文献199