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第一部分 房地产开发流程控制工具箱3

一、房地产开发流程总图3

二、公司的设立流程3

（一）申请设立流程3

（二）内部组织设立流程4

三、可行性研究及立项4

（一）可行性研究总流程4

（二）市场调研流程5

1.调查对象5

2.市场分析6

3.区域市场调研分析7

（三）立项流程8

四、获取土地8

（一）获取土地信息流程8

（二）取得土地使用权流程9

五、前期工作阶段10

（一）规划设计及市政配套10

（二）设计招标流程图12

六、建设施工阶段13

（一）工程招标13

（二）施工准备、现场“三通一平”14

（三）施工管理控制14

1．工程进度控制基本流程14

2．质量控制系统流程15

3．工程质量验收规范体系15

4．竣工验收流程16

七、营销及服务阶段17

（一）销售流程17

（二）物业管理业务总流程19

第二部分 房地产内部控制流程工具箱23

一、内部控制程序23

二、说明23

（一）使用说明23

（二）内部控制的概念23

（三）内部控制的目标23

（四）内部控制的描述24

（五）流程图图标说明24

三、管理控制及内部控制自我评估24

（一）职位分工24

（二）总体战略计划的控制25

（三）项目公司及各部门制定部门计划的控制26

（四）部门月度绩效考评的控制27

（五）信息沟通与交流28

（六）一般价格的控制（销售采购工程）29

（七）内部控制的自我评估30

四、财务会计控制31

（一）职位分工31

（二）一般会计控制32

（三）财务预算控制33

（四）预算变更流程35

（五）营运资金控制35

（六）筹资业务管理流程37

（七）重大筹资方案审批流程38

（八）年度财务报告及财务分析39

（九）重大影响交易会计处理流程40

（十）内部审计流程40

（十一）后续审计流程42

（十二）内部审计督导流程43

（十三）自我质量控制流程44

附：相关表格45

1．年度预算编制表（按项目分）45

2．年度资金预算表（按季度分）45

3．年度财务预算书46

4．预算申请表47

5．预算控制表47

6．预算变更申请单47

7．预算统计表47

8．前期费用估算表48

9．管理费用预算表48

10．销售费用预算表49

11．营业费用预算表49

12．建筑安装费用估算表50

13．宣传发布费用预算表51

14．现场包装费用预算表51

15．销售资料费用预算表52

16．各项应缴税费估算表52

17．所得税及销售成本估算表52

18．项目开发成本影响程度分析表53

19．项目开发工期影响程度分析表53

20．销售单价影响程度分析表53

21．贷款分期偿还计划表54

22．财务费用预算表54

23．年度利润预算表54

24．预算报告55

五、销售和应收账款55

（一）销售价格的制定与变更55

（二）销售流程的控制56

（三）销售审核的控制57

（四）销售收款与财务对账59

（五）销售合同的控制60

六、采购和应付账款61

（一）采购计划的订立及审批61

（二）采购业务招标流程62

（三）采购合同的签订63

（四）收货、发票以及应付账款的入账64

（五）付款及入账的控制65

（六）存放管理流程66

七、成本费用支出控制67

（一）成本费用核算流程67

（二）成本费用控制流程68

（三）成本费用目标确定流程70

（四）成本费用预测方案制定流程71

（五）费用报销授权审批制度72

（六）备用金审批制度73

（七）费用报销流程74

附：相关表格75

1．损益计划实绩报告表75

2．项目现场预控成本测算表76

3．材料成本核算统计表76

4．现场成本考核情况评分表76

5．开发成本核算一览表77

八、货币资金管理80

（一）货币资金授权审批制度80

（二）现金收支控制程序81

（三）现金借出款项审批流程82

（四）银行存款收支控制程序83

（五）银行账户核对流程84

（六）贷款审批流程85

附：日常现金管理表格86

1．现金流量分析表86

2．内部现金存款单86

3．现金收支预计表87

4．现金盘点报告表87

5．零用金记账表88

6．出纳日报表88

7．收支日报表88

8．付款登记表88

9．未来七日现金预测表89

10．银行业务调研表89

九、固定资产管理89

（一）固定资产采购控制89

（二）资产验收及入账控制90

（三）固定资产租赁流程92

（四）固定资产计提折旧审批流程93

（五）固定资产盘点控制94

（六）固定资产处置管理流程95

十、项目开发与总控96

（一）项目决策的一般流程96

（二）工程项目的成本控制（规划设计阶段）97

（三）工程项目的成本控制（施工阶段）98

（四）工程项目的进度控制99

十一、产品研发与设计100

（一）项目设计各阶段的控制100

（二）设计费付款流程101

十二、工程招标与预算103

（一）工程项目开发流程103

（二）工程招标制度制定的控制104

（三）工程招标与预算编制流程105

（四）工程变更结算与财务决算流程106

十三、工程建设管理107

（一）设备、材料验收流程107

（二）施工质量控制108

（三）项目工程管理流程109

（四）工程开工复工报审流程110

（五）要求项目指令单审批流程110

（六）监理工程师通知单及回复流程110

（七）工程暂停令签发流程111

（八）工程延期报审流程111

（九）配套工程流程111

（十）工程验收流程112

（十一）进度款付款流程113

（十二）工程结算审核流程114

（十三）工程结算编制业务流程115

（十四）工程结算付款流程116

（十五）工程尾款支付流程117

（十六）零星水电预（结）算流程118

附：相关表格118

1．工程（材料／设备）预付款／进度款支付审批表118

2．工程（材料／设备）结算款支付审批表119

3．工程竣工结算申请表119

4．工程竣工结算统计表120

5．工程竣工结算核定表120

6．工程竣工财务决算表121

7．工程竣工决算审批表121

8．结算任务登记表121

9．合同结算协议书122

10．结算计划表122

11．施工组织设计（方案）审批表122

12．单位工程开工报告表123

13．复工申请表124

14．监理工程师通知单125

15．监理工程师通知单回复单126

16．工程暂停令127

17．工程复工令128

18．事故报告单129

19．进场施工设备报验单130

20．施工测量放线报验申请表131

21．工作交接单132

22．工作联系单133

23．要求项目指令单审批表134

24．工程技术咨询单135

25．工程临时延期申请表136

26．工程临时延期要求审批回复单137

27．工程最终延期申请表138

28．工程最终延期要求回复单139

29．工程经济签证报审表140

30．费用索赔审批表141

31．施工图纸会审与设计交底会议纪要142

32．安全文明施工管理奖／罚通知单143

33．施工现场质量管理检查记录表144

34．月统计报量审批表145

十四、人力资源管理146

（一）战略规划业务流程146

（二）员工需求分析流程147

（三）职位分析流程147

（四）招聘管理流程148

（五）员工绩效考核流程150

（六）绩效考核评估流程151

（七）出差流程控制152

（八）工资计提与发放流程153

（九）印章管理流程154

附：相关表格155

1．普通工作人员绩效考核表155

2．管理人员能力考核表155

3．企业部门中层领导年度工作考核表156

4．企业中层以上领导综合考核表157

5．经理人员综合素质考核表157

6．计划完成情况自查表158

7．创新与合理化建议表158

8．绩效反馈面谈表159

9．绩效考核申诉表159

附：部门绩效考核管理工具160

1．投资发展部160

2．市场部162

3．销售部164

4．项目部166

5．预算部167

6．工程技术部168

7．材设部171

8．质量部172

9．财务部174

10．行政部175

11．人力资源部176

十五、投资179

（一）投资管理流程179

（二）投资项目减值准备审批流程181

（三）投资评估分析流程182

十六、关联交易183

（一）关联方名录编审流程183

（二）关联交易记录审查流程184

（三）重大关联交易审核流程185

（四）关联交易事项询价流程186

十七、对子公司的控制187

（一）子公司重大投资审核流程187

（二）子公司投资项目评估流程188

（三）母子公司合并抵销分录编制流程189

（四）母子公司合并财务报表编制流程190

十八、合同192

（一）合同管理流程192

（二）合同谈判流程193

（三）合同签订流程194

（四）合同登记流程195

（五）合同优惠流程195

（六）合同交款流程196

（七）合同退房流程（未交房款）196

（八）合同违约金流程（已交房款）196

（九）合同退款流程197

（十）合同评审控制流程197

附：相关表格198

1．合同审批表198

2．工程施工合同备案表199

3．工程合同摘要表200

4．工程合同执行情况评估表201

5．合同交接表201

6．合同申报表202

7．合同说明书202

8．合同跟踪单203

9．合同履约评审表203

10．合同履约情况登记表204

11．合同月报表204

第三部分 房地产税务工具箱207

一、房地产企业涉及的税种207

二、房地产企业各阶段涉及的税务风险212

（一）开发公司设立阶段212

（二）取得土地阶段214

（三）前期准备阶段222

（四）房地产项目建设施工阶段225

（五）房地产预售和销售阶段228

（六）房地产开发企业清算阶段236

（七）自持物业阶段242

第四部分 房地产企业财税管理制度工具籍251

一、房地产企业会计核算办法251

二、资金支付及费用报销管理办法253

三、期末账务处理工作制度258

四、财务软件管理制度259

五、年度财务预算制订管理制度260

六、公司财务预算执行管理制度262

七、竣工结算管理办法264

八、房地产企业建安成本管理制度269

九、成本图表汇总275

（一）房地产开发成本设置结构图275

（二）房地产开发产品成本归集图276

（三）开发成本核算及成本报表编制的账务指引277

（四）房地产项目主要指标汇总表278

（五）基本信息表279

（六）土地成本支付明细表280

（七）预算成本及毛利测算简表281

（八）房屋开发成本汇总表282

（九）工程成本支付明细表283

（十）成本科目对照表284