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第一编 条例解读与实务解析3

第一章 概述3

第一节 立法宗旨、适用范围与征收条件4

【律师支招】9

1．判断土地性质的方法9

2．被征收人应当警惕的公平补偿陷阱12

【案例解读】13

1．揭秘“国土集拆”13

2．识别“虚假征地”15

3．破解违法征地16

4．抵押权人依法维权后轻松实现债权20

5．招商引资期间遇征收后公司（土地承租人）获理想补偿21

6．公房承租人获理想补偿23

7．法院查封房屋遇征收后补偿25

8．遗漏被征收人的征收补偿协议无效27

9．产权人名不副实情况下谁是被征收人28

第二节 征收补偿原则29

【律师支招】灵活把握房屋征收补偿法律原则与具体法律规则33

第三节 征收补偿行政职权分配33

【律师支招】34

1．市、县级人民政府在征收中的职责范围34

2．市、县级人民政府确定的房屋征收部门在征收中的职责范围35

3．地方人民政府有关部门配合征收的具体表现形式36

【案例解读】37

1．街道办事处主管、主办征收被判违法37

2．被撤销的环保局违法干涉征拆行为38

第四节 委托征收39

第五节 征收监督与指导41

第六节 违法征收举报与监察43

【律师支招】45

1．公众如何行使针对违法征收行为的举报权45

2．如何避免被举报对象实施报复行为46

3．如何确定征收补偿工作中的监察机关46

4．监察机关拥有哪些具体权力48

【案例解读】49

省国土厅违法用地监察不作为被判违法49

第二章 征收决定52

第一节 公共利益界定53

【律师支招】59

本条未列举的公共利益如何界定59

【案例解读】61

1．湖泊环境整改征收名目下的商业开发61

2．水电站建设名目下的商业开发套建62

3．政府与开发商联合进行的保障性安居工程建设63

第二节 征收前置规划64

【律师支招】74

公众参与规划的途径和方式74

【案例解读】76

违法的建设用地规划76

第三节 征收补偿预案公布78

【案例解读】80

J市××片区涝洼地区改造项目一期房屋征收补偿预案公告80

第四节 征收补偿方案确定86

【案例解读】88

1．K市人民政府关于公布某项目房屋征收补偿方案征求意见及修改情况的通告88

2．中国首例不服政府旧城改造房屋征收的听证会90

第五节 社会稳定风险评估与征收补偿费用拨付监管92

【案例解读】95

申请补偿款发放、使用信息公开95

第六节 房屋征收决定96

【案例解读】100

S市人民政府房屋征收决定100

第七节 被征收人权利救济101

【律师支招】106

1．不服房屋征收决定可向哪些复议机关申请复议106

2．不服房屋征收决定而申请行政复议的时效106

3．经行政复议程序后可提起行政诉讼的情形108

4．不服房屋征收决定而提起的行政诉讼由中级人民法院管辖108

5．不服房屋征收决定而提起行政诉讼的诉讼时效109

【案例解读】111

公告送达与时效111

第八节 征收范围内房屋情况调查登记113

第九节 征收禁止与暂停120

第三章 补偿122

第一节 征收补偿范围123

第二节 征收住房保障适用127

第三节 被征收房屋价值评估130

【律师支招】135

1．房屋征收评估基本事项须知135

2．房屋征收评估工作流程图示138

3．不服房屋征收评估结果的救济方式139

第四节 评估机构的确定与作业140

第五节 征收补偿方式143

【律师支招】147

1．选择产权调换的注意事项147

2．选择产权调换时“拆一还一”的理解与适用148

3．产权调换房的产权证办理须知149

【案例解读】149

1．货币补偿中的“暗补”玄机149

2．接受暗补遭遇产权陷阱151

3．通往理想补偿的谈判艺术152

4．产权调换协议签成《特惠商品房认购协议书》引发的索房纠纷153

5．产权调换房合法性证明欠缺至拆迁裁决被撤155

6．高价商品房安置惊变经济适用房安置157

第六节 搬迁补助与临时安置159

【律师支招】160

过渡期限届满产权调换房仍无法交付应当如何处理160

第七节 停产停业损失补偿161

【律师支招】161

1．可获得停产停业损失补偿的房屋须满足的条件161

2．停产停业损失补偿的补偿范围162

3．停产停业损失补偿标准的确定163

【案例解读】164

1．承租厂房停产停业损失补偿款的分配之争164

2．事实租赁门面房亦可获得征收补偿167

3．厂房拆迁临危维权后补偿额速增一千余万168

第八节 未登记房屋的认定与处理170

【律师支招】171

1．违法建筑的认定与处理171

2．违法建筑的征收补偿174

【案例解读】175

1．区执法局拆“违建”被判违法175

2．自建房的征拆补偿177

3．别墅群遇“拆违”与一事不再罚178

4．历史遗留房屋由谁定性182

5．镇政府“拆违”被判违法184

6．“拆违”的正当程序186

第九节 征收补偿协议187

第十节 补偿决定189

第十一节 先补偿后搬迁与违法逼迁禁止191

【律师支招】193

1．未经补偿房屋被拆除时被征收人如何实现权利救济193

2．遇非法逼迁时被征收人如何实现权利救济195

【案例解读】196

1．非法强拆未签协议被征收人房屋被公安局移交起诉196

2．开发商断路逼迁，被拆迁企业成功维权199

3．应对断水电、失业与打砸逼迁等拆迁“三大难”200

第十二节 司法强制搬迁204

【律师支招】205

1．被征收人不履行征收补偿协议不属于司法强制搬迁的适用范围205

2．申请司法强制搬迁的必备条件206

3．申请司法强制搬迁需要提交的材料208

4．人民法院对司法强制搬迁申请的审查208

5．司法强制搬迁的执行210

第十三节 征收补偿档案管理与审计监督211

第四章 法律责任213

第一节 征收工作人员渎职行为法律责任213

第二节 非法逼迁行为法律责任218

第三节 非法阻碍房屋征收补偿工作行为法律责任226

第四节 贪污、挪用、私分、截留、拖欠征收补偿费用行为法律责任229

第五节 虚假、失实评估行为法律责任235

第五章 时效238

第二编 疑难问题详解241

1．国有土地上的非公共利益房屋拆迁如何进行？241

2．集体土地上的房屋征收如何进行？243

3．集体土地上的商业化房屋拆迁如何进行？246

4．集体土地征收的程序？247

5．集体土地征收涉及的房屋拆迁应当注意哪些问题？249

6．征收中抵押权人如何实现债权？250

7．征收中如何保护承租人的合法权益？252

8．征收中如何保护公房承租人的合法权益？254

9．征收中遇被查封房屋如何确定补偿对象？256

10．征收中未析产房屋如何确定补偿对象？256

11．征收中的国有土地使用权价值如何在补偿中实现？258

12．以出让、划拨或租赁方式取得的土地使用权的征收补偿如何确定？260

13．小产权房的征收补偿如何确定？261

14．无证房屋的征收补偿如何确定？262

15．房屋征收实施单位能否跨城市接受委托征收？263

16．房屋征收实施单位能否转委托？264

17．房屋征收实施单位是否存在资质限制？265

18．如何区分公共利益与非公共利益？266

19．美、德、日、韩、加、法等国公共利益征收模式267

20．征收方案征求公众意见的方式274

21．国有土地使用权随房屋征收被一并收回是无偿还是有偿？276

22．既提起行政复议程序又提起行政诉讼的，依法如何处理？281

23．诉讼中回避请求权的行使281

24．被征收人不配合房屋情况调查有何后果？282

25．“住改非”房屋应当如何补偿？283

26．被征收人可否对房屋征收评估报告提起民事诉讼？287

27．征收补偿协议是属于民事协议还是行政合同？289

28．起诉征收补偿决定被判维持或驳回诉讼请求后可否再起诉征收决定？291

29．被征收房屋所有权人、使用权人在征收补偿活动中的证据保全须知292

第三编 法律文书范本299

第一章 土地类法律文书299

1．征地信息公开申请表299

2．征地信息公开申请书300

3．土地信息公开不作为行政复议申请书300

4．征地批文行政起诉状301

5．违法用地查处申请书范本303

第二章 委托征收类法律文书304

委托征收协议书范本304

第三章 规划类法律文书306

1．规划听证申请书306

2．规划信息公开申请表306

3．不服规划起诉状307

4．不服规划变更起诉状308

第四章 房屋征收决定类法律文书310

1．行政复议申请书310

2．行政起诉状（未经复议起诉）310

3．行政起诉状（经复议后起诉）312

第五章 房屋征收评估异议类法律文书313

1．复核评估申请313

2．专家委员会鉴定申请314

第六章 房屋征收补偿协议315

房屋征收补偿协议315

附录321

一、房屋征收与补偿工作流程图321

二、征收补偿示例323

（一）全国通用征收补偿计算公式323

（二）上海市征收补偿示例323

（三）北京市征收补偿示例326

（四）广州市征收补偿示例327