ANDERUNGEN DES SACHENRECHTLICHEN GRUNDVERHALTNISSES DER WOHNUNGSEIGENTUMER【2025|PDF|Epub|mobi|kindle电子书版本百度云盘下载】

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Einleitung: Gegenstand und Gang der Untersuchung1

1.Teil: Gesetzliche Anforderungen an die Anderung des sachenrechtlichen Grundverhaltnisses5

1.Allgemeine Grundsatze zur Anderung des sachenrechtlichen Grundverhaltnisses5

A.Das sachenrechtliche Grundverhaltnis5

Ⅰ.Abgrenzung zum Verhaltnis der Wohnungseigentumer untereinander5

Ⅱ.Streitpunkt: Zweckbestimmung i.w.S6

B.Vereinbarung und Beschluss als untaugliche Mittel zur Anderung7

Ⅰ.Allgemeines7

Ⅱ.Vereinbarung8

Ⅲ.Beschluss10

Ⅳ.Ergebnis10

C.Verfugungsgegenstand und Verfuigungsart11

Ⅰ.Ausgangspunkt fur weitere Folgerungen: Die Dogmatik des Begrundungsvorgangs11

1.Begrundung durch vertragliche Teilung gemaB §3 Abs.1 WEG11

a） Ausgangslage11

b） Einraumung von Sondereigentum als Beschrankung der Miteigentumsanteile11

aa） Der Wortlaut von §3 Abs.1 WEG12

bb） Ubersicht zum Meinungsstand12

cc） Stellungnahme13

（1） Die Zweistufigkeit des Vorgangs13

（2） Die Einraumung von Sondereigentum14

（a） Originare Begrundung von Eigentum14

（aa） Fallgruppe 114

（bb） Fallgruppe 214

（cc） Zwischenergebnis15

（b） Ubertragung von Eigentum15

（aa） Konstruktion16

（bb） Kritik16

（c） Belastung des Miteigentums17

（d） Inhaltsanderung18

（aa） Zulassigkeit einer Inhaltsanderung von Eigentum durch Rechtsgeschaft18

（bb） Inhaltsanderung oder quantitative Schmalerung?18

（cc） Die vom gewohnlichen Miteigentum abweichende Typisierung der dinglichen Befugnisse20

（dd） Kontrolluberlegungen21

（3） Ergebnis21

2.Begrundung durch einseitige Erklarung nach § 8 Abs.1 WEG21

a） Ausgangslage21

b） Rechtsfolgen der Teilungserklarung22

aa） Die Schaffung der zur Verbindung notigen Miteigentumsanteile22

bb） Raume als Gegenstand i.S.v.§ 90 BGB22

cc） Die Beschrankung der Miteigentumsanteile22

3.Die sachenrechtlichen Elemente des Wohnungseigentums23

4.Ergebnis23

Ⅱ.Auswirkungen des Theorienstreits zur dogmatischen Einordnung des gebildeten Wohnungseigentums24

1.Verfugungen uber das Wohnungseigentum als Ganzes24

2.Anderung der Elemente und Inhaltsanderung des Wohnungseigentums25

a） Veranderung der Elemente fuhrt zur Inhaltsanderung des Wohnungseigentums25

b） Verfugungsgegenstand bei Anderung der Elemente25

aa） Theorie vom grundstucksgleichen Recht （Merle）26

bb） Theorie vom besonders ausgestalteten Miteigentum26

cc） Theorie der ”dreigliedrigen Einheit“ （Trinitat）27

dd） Stellungnahme28

c） Folgerungen fur das weitere Vorgehen29

D.Die Relevanz tatsachlicher Umstande fur die sachenrechtliche Zuordnung30

Ⅰ.Substanzloses Sondereigentum30

Ⅱ.Die Zurechnung der Bausubstanz31

1.Allgemeines31

2.Voraussetzungen der Zurechnung32

a） Zweck des Aufteilungsplans32

b） Notwendige Voraussetzung fur die Zurechnung:Identifizierbarkeit des Gegenstands des Sondereigentums32

c） Hinreichende Voraussetzung fur die Zurechnung:Tatsachliche Existenz eines wohnungseigentumsrechtlichen Raumes33

3.Rechtsfolge bei Unmoglichkeit der Zurechnung33

a） Unterscheidung von grundbuchinternem und grundbuchexternem Bestimmtheitsgrundsatz34

b） Rechtsfolgen bei VerstoB gegen den Bestimmtheitsgrundsatz34

aa） VerstoB gegen den grundbuchinternen Bestimmtheitsgrundsatz34

bb） VerstoB gegen den grundbuchexternen Bestimmtheitsgrundsatz34

（1） Auffassung des BGH und uberwiegende Ansicht35

（2） Stellungnahme35

（a） Gemeinschaftliches Eigentum35

（b） Isolierter Miteigentumsanteil?35

（aa） Grundsatze des sog.isolierten Miteigentumsanteils35

（aaa） Die dingliche Rechtslage35

（bbb） Die schuldrechtliche Verpflichtung zur Korrektur37

（bb） Ubertragung dieser Grundsatze auf den Fall extrem abweichender Bauausfuhrung?38

cc） Besonderheiten bei nur teilweiser Zurechenbarkeit?39

Ⅲ.Fallgruppen der aufueilungsplanwidrigen Errichtung40

1.Verschiebung des Gebaudestandorts40

2.Keine Grundrissabweichungen: Aufteilungsplanwidrige Mauerdurchbruche40

3.Grundrissabweichungen42

a） Abweichende Errichtung von Trennwanden42

aa） AuBentrennwand einer Einheit wird verschoben42

（1） Trennwand zwischen Gemeinschafts- und Sondereigentum42

（a） Streitstand42

（b） Stellungnahme43

（aa） Isolierung des Problems43

（bb） Der Raumbegriff des WEG43

（cc） Folgerungen47

（2） Trennwand zwischen zwei Sondereigentumseinheiten47

（3） Besonderheiten bei minimalen Abweichungen?47

（4） Verpflichtung zur Korrektur48

（a） Anpassung der tatsachlichen Verhaltnisse ist zumutbar48

（b） Anpassung der tatsachlichen Verhaltnisse ist unzumutbar49

bb） Trennwand zwischen zwei Sondereigentumseinheiten wird nicht errichtet49

cc） Trennwande innerhalb einer Sondereigentumseinheit werden abweichend errichtet50

b） Errichtung zusatzlicher realer Einheiten50

c） Nichterstellung von im Aufteilungsplan ausgewiesenen Einheiten51

aa） Dingliche Rechtslage51

bb） Verpflichtung zur Korrektur52

d） Extreme Abweichung vom Aufteilungsplan53

4.Ergebnis54

Ⅳ.Folgerungen54

1.Anderung der sacbenrechtlichen Zuordnung setzt keinen Umbau voraus54

2.Keine Anderung der sachenrechtlichen Zuordnung durch bloBen Umbau54

2.Anderungen des sachenrechtlichen Grundverhaltnisses im Einzelnen57

A.Die Umwandlung von Gemeinschafts- in Sondereigentum und umgekehrt57

Ⅰ.Die Umwandlung durch Rechtsgeschaft58

1.Umwandlung durch einseitige Erklarung analog § 8 Abs.1 WEG58

2.Umwandlung durch Vertrag58

a） Die Mitwirkung der Wohnungseigentumer58

aa） Ubersicht zum Meinungsstand58

bb） Stellungnahme59

（1） Umwandlung durch Vereinbarung? - Die Bedeutung von § 5 Abs.3 WEG59

（a） Raume59

（aa） Wortlaut60

（bb） Sinn und Zweck60

（cc） Zwischenergebnis60

（b） Sondereigentumsfahige Bestandteile61

（c） Zwischenergebnis61

（2） Systematische Einordnung des Vorgangs61

（3） Die heranzuziehenden Vorschriften62

（4） Besonderheiten bei der Umwandlung von Gemeinschafts- in Sondereigentum63

（a） Erfordemis einer Bestandteilszuschreibung analog § 890 Abs.2 BGB?63

（b） Entbehrlichkeit der Mitwirkung bei Sondemutzungsrecht?64

b） Grundbucheintragung, Aufteilungsplan und Abgeschlossenheitsbescheinigung65

c） Zustimmung nach § 22 WEG65

d） Zustimmung nach § 12 WEG66

e） Zustimmung der Vormerkungsberechtigten67

aa） Einhellige Auffassung: Zustimmung analog §§ 877, 876 BGB67

bb） Stellungnahme67

（1） Zustimmung des Vormerkungsberechtigten analog §§ 877, 876 BGB im allgemeinen Zivilrecht68

（2） Voraussetzungen analog §§ 877, 87669

（a） Inhaltsanderung69

（b） Recht an einem Grundstuck70

（c） Beeintrachtigung70

cc） Ergebnis71

f） Mitwirkung der Mitglieder einer werdenden Gemeinschaft71

aa） Die Rechtsfigur der werdenden Gemeinschaft71

bb） Reichweite der entsprechenden Anwendung der Vorschriften des WEG72

（1） Vergleichbarkeit der Sachverhalte72

（2） Folgerungen fuir das Mitwirkungserfordemis73

（3） Ergebnis73

g）“Gemengelage”74

3.Umwandlung von Sonder- in Gemeinschaftseigentum durch Aufgabe des Sondereigentums?74

a） Ubersicht zum Meinungsstand74

b） Stellungnahme75

Ⅱ.Umwandlung durch Gesetz?75

Ⅲ.Ergebnis75

B.Die isolierte Neuzuteilung von Sondereigentum76

Ⅰ.Allgemeines76

1.Begriff76

2.Unterfallgruppen der Neuzuteilung von Sondereigentum76

Ⅱ.Neuzuteilung durch Rechtsgeschaft77

1.Zulassigkeit77

a） Das Verbot gemaB § 6 Abs.1 WEG77

b） Miteigentumsquote und verkorperter wirtschaftlicher Wert78

2.Die Mitwirkung der unmittelbar betroffenen Wohnungseigent umer78

a） Ubersicht zum Meinungsstand78

b） Stellungnahme80

aa） Neuzuteilung als Inhaltsanderung der Miteigentumsanteile80

bb） Spezielles Formerfordernis aus §§ 4 Abs.1 und 2 WEG,925 BGB81

3.Eintragung der Rechtsanderung in das Grundbuch82

a） Aufteilungsplan und Abgeschlossenheitsbescheinigung82

b） Erfordernis einer Bestandteilszuschreibung analog § 890 Abs.2 BGB?82

4.Zustimmung nach § 22 Abs.1 WEG83

5.Zustimmung nach § 12 WEG84

a） Direkte Anwendung von § 12 Abs.1 WEG84

b） Analoge Anwendung von § 12 Abs.1 WEG85

aa） Voraussetzungen85

bb） Kriterien86

（1） Gebrauch86

（a） VergroBerung des Sondereigentums86

（b） Tausch einzelner auBerhalb der Wohnung gelegener Raume86

（2） Einwirkungsmacht87

（3） Finanzielle Auswirkungen87

cc） Ergebnis87

6.Zustimmung der Vormerkungsberechtigten87

Ⅲ.Ergebnis87

C.Die isolierte Anderung der Miteigentumsquote88

Ⅰ.Zulassigkeit88

Ⅱ.Mitwirkung der unmittelbar betroffenen Wohnungseigentumer89

1.Ubersicht zum Meinungsstand89

2.Stellungnahme89

a） Quotenkorrektur als Ubertragung i.S.v.§ 873 Abs.1 BGB89

b） “Neubeschrankung” des ubertragenen Anteils90

Ⅲ.Eintragung der Rechtsanderung in das Grundbuch91

1.Eintragung nach § 873 Abs.1 BGB91

2.Erfordernis einer Bestandteilszuschreibung analog § 890 Abs.02 BGB?91

Ⅲ.Zustimmung nach § 12 WEG92

Ⅳ.Zustimmung der Vormerkungsberechtigten93

Ⅴ.Ergebnis93

D.Die Unterteilung von Wohnungseigentum94

Ⅰ.Grundlagen und Rechtsfolge94

Ⅱ.Voraussetzungen der Unterteilung94

1.Allgemeine Anforderungen94

a） Erklarung des unterteilenden Wohnungseigentumers94

b） Eintragung der Rechtsanderung in das Grundbuch95

aa） Eintragung analog § 8 Abs.2 WEG95

bb） Aufteilungsplan und Abgeschlossenheitsbescheinigung96

2.Tauglicher Gegenstand der Unterteilung96

a） AusschlieBlich eigenes Sondereigentum96

b） Rechtsfolge bei VerstoB96

aa） Einem Anteil werden ausschlieBlich Raume des gemeinschaftlichen Eigentums zugewiesen97

bb） Einem Anteil werden zumindest auch Raume des vorherigen Sondereigentums zugewiesen98

cc） Keinem der Anteile werden Raume des vorherigen Sondereigentum zugewiesen98

c） ,Heilung“ durch gutglaubigen Erwerb?99

aa） Problemstellung99

bb） Eintragung nimmt sowohl auf die ursprungliche Eintragungsbewilligung als auch auf die Unterteilungsbewilligung Bezug99

cc） Eintragung nimmt ausschlieBlich auf die Unterteilungsbewilligung Bezug100

（1） Ubersicht zum Meinungstand100

（2） Stellungnahme101

dd） Ergebnis102

3.Gebot der Komplettaufteilung102

a） Allgemeine Grundsatze102

aa） Hinsichtlich des Sondereigentums （sog.Nebenraumproblem）102

bb） Hinsichtlich des zu unterteilenden Miteigentumsanteils104

b） Sog.Vorflurproblem und verwandte Fallgestaltungen105

aa） Die relevanten Konstellationen105

bb） Die Begrundung von gemeinschaftlichem Teileigentum105

（1） Die vorgeschlagene Gestaltung105

（2） Voraussetzungen von § 5 Abs.2 WEG106

（a） Anwendbarkeit von § 5 Abs.2 WEG auf Raume106

（b） ”dem gemeinschaftlichen Gebrauch der Wohnungseigentumer bestimmt“106

（aa） Ubersicht zum Meinungsstand106

（bb） Stellungnahme107

（aaa） “gemeinschaftlicher Gebrauch”107

（bbb） Anlage oder Einrichtung108

（ccc） Teleologische Reduktion109

（ddd） Besonderheiten bei Mehrhausanlagen109

cc） Teileigentum und Dienstbarkeit110

dd） Mitsondereigentum und Sondermiteigentum110

ee） Uberfuihrung in Gemeinschaftseigentum111

（1） Ubersicht zum Meinungstand112

（2） Stellungnahme114

（a） Fortfall der Raumeigenschaft durch Vollzug der baulichen Veranderung?114

（b） Umwandlung gemafB §§ 928 BGB, 5 Abs.2 WEG?115

（aa） § 928 BGB115

（bb） § 5 Abs.2 WEG115

（aaa） Umbau ist vollzogen115

（bbb） Umwandlung ohne Umbau durch Vollzug der Unterteilung?120

ff） Ergebnis120

c） ,Heilung“ durch gutglaubigen Erwerb bei VerstoB gegen das Gebot der Komplettaufteilung von Sondereigentum?120

aa） Ubersicht zum Meinungstand121

bb） Stellungnahme122

cc） Ergebnis123

4.Zustimmung der nicht unmittelbar betroffenen Wohnungseigentumer123

a） Zustimmung nach § 22 Abs.1 WEG123

b） Zustimmung zur Sicherung der Stimmkraft123

aa） Kopfprinzip123

bb） Wertprinzip123

cc） Objektprinzip124

dd） Ergebnis124

c） Zustimmung nach § 12 WEG125

d） Zustimmungsvorbehalt in der Gemeinschaftsordnung125

5.Zustimmung des Vormerkungsberechtigten126

Ⅲ.Besonderheiten bei gleichzeitiger Anderung der Zweckbestimmung i.w.S126

Ⅳ.Besonderheiten bei der VerauBerung127

1.Zustimmung zur Sicherung der Stimmkraft127

a） Kopfprinzip127

b） Wertprinzip128

c） Objektprinzip129

d） Ergebnis130

2.Zustimmung nach § 12 WEG130

Ⅴ.Ergebnis130

E.Die Zusammenlegung von Wohnungseigentum131

Ⅰ.Allgemeines131

Ⅱ.Die Vereinigung131

1.Allgemeine Anforderungen131

a） Erklarung des Wohnungseigentumers131

b） Wohnungseigentum am selben Grundstuck132

c） Eintragung der Rechtsanderung in das Grundbuch132

aa） Eintragung analog §§ 890 Abs.1 BGB, 5 GBO132

bb） Aufteilungsplan und Abgeschlossenheitsbescheinigung132

cc） Keine Besorgnis der Verwirrung analog § 5 Abs.1 S.1 GBO133

2.Zustimmung der nicht unmittelbar betroffenen Wohnungseigentumer134

a） Zustimmung nach § 22 Abs.1 WEG134

b） Zustimmung zur Sicherung der Stimmkraft134

c） Zustimmung zur Sicherung der geltenden Kostentragung135

d） Zustimmung nach § 12 WEG136

3.Zustimmung der Vormerkungsberechtigten136

4.Ergebnis136

Ⅲ.Bestandteilszuschreibung136

F.Kombinationen137

G.Grundsatz der Allstimmigkeit und Verpflichtungsvertrag138

3.Die Zustimmung von Drittberechtigten141

A.Isolierte Neuzuteilung von Sondereigentum141

Ⅰ.Zustimmung der Glaubiger141

1.Ubersicht zum Meinungsstand141

2.Stellungnahme142

3.Beeintrachtigung142

Ⅱ.Haftungsentlassung142

Ⅲ.Hafungserstreckung143

B.Isolierte Anderung der Miteigentumsquote143

Ⅰ.Zustimmung der Glaubiger143

1.Ubersicht zum Meinungsstand143

2.Stellungnahme144

3.Beeintrachtigung144

Ⅱ.Haftungsentlassung144

Ⅲ.Haftungserstreckung145

C.Umwandlung von Gemeinschafts- in Sondereigentum und umgekehrt145

Ⅰ.Umwandlung von Gemeinschafts- in Sondereigentum145

1.Zustimmung der Glaubiger145

a） Anwendbarkeit der §§ 877, 876 BGB145

b） Beeintrachtigung146

aa） Grundsatze146

bb） Ausschluss des Zustimmungserfordernisses bei Vorbehalt in der Gemeinschaftsordnung?146

cc） Ausschluss des Zustimmungserfordernisses bei Sondemutzungsrecht?147

（1） Ubersicht zum Meinungsstand147

（2） Stellungnahme147

2.Haftungsentlassung148

3.Haftungserstreckung149

Ⅱ.Umwandlung von Sonder- in Gemeinschaftseigentum149

1.Zustimmung der Glaubiger149

2.Haftungsentlassung149

3.Haftungserstreckung149

D.Unterteilung von Wohnungseigentum149

E.Zusammenlegung von Wohnungseigentum150

Ⅰ.Vereinigung150

Ⅱ.Bestandteilszuschreibung152

F.Unschadlichkeitszeugnis152

2.Teil: Die einseitige Anderung des sachenrechtlichen Grundverhaltnisses durch den Bautrager153

1.Grundlagen153

A.Umfang des Regelungsbedurfnisses und Regelungsstandort153

Ⅰ.Die drei von einander zu unterscheidenden Regelungsebenen153

Ⅱ.Einraumung der Rechtsmacht zur Anderung der Teilungserklarung154

1.Anderungsvollmacht im Erwerbsvertrag154

2.Rechtsmacht als Inhalt des Sondereigentums154

a） ”Verdinglichte“ Ermachtigung in der Gemeinschaftsordnung154

aa） Das praktische Problem der in den Vertragen enthaltenen Vollmacht154

bb） Ubersicht zum Meinungsstand155

cc） Stellungnahme155

b） Vollmacht in der Gemeinschaftsordnung157

c） ”Verdinglichte“ Verpflichtung zur Zustimmung oder zur Einraumung der Rechtsmacht157

aa） Ubersicht zum Meinungsstand157

bb） Stellungnahme159

3.Ergebnis160

Ⅲ.Regelung zur Anpassung der vertraglichen Verpflichtung161

1.Die vom Bautrager geschuldete Leistung161

a） Verpflichtung zur Verschaffung von Wohnungseigentum161

aa） Inhalt der Verschaffungsverpflichtung161

bb） Divergenz von dinglicher Rechtslage und schuldrechtlicher Verpflichtung162

b） Verpflichtung zur Herstellung163

aa） Die Festlegung der geschuldeten Bauleistung163

bb） Inhalt der Herstellungsverpflichtung und Anpassungsbedurfnis164

cc） Anpassung der Teilungserklarung bei Anderung der Bauausfuhrung mit eigentumserheblicher Bedeutung165

dd） Baustoffe, Materialien etc.- Eingrenzung des Untersuchungsgegenstandes165

2.Kautelarjuristisches Mittel zur Vermeidung der Divergenz165

a） Insbesondere: Anderungsvorbehalt i.S.v.§ 308 Nr.4 BGB165

b） Besonderheiten bei Anderung der Teilungserklarung nach Eigentumsubergang166

3.Ergebnis167

Ⅳ.Begrundung der wohnungseigentumsrechtlichen Befugnis zur abweichenden Bauausfuhrung167

1.“Ausschluss” des Anspruchs aus §§ 1004 Abs.1 BGB, 22 Abs.1 WEG167

a） Grundlagen168

b） Zustimmung i.S.v.§ 22 Abs.1 WEG im Erwerbsvertrag168

aa） Zulassigkeit einer Zustimmung auBerhalb des Beschlussverfahrens168

（1） Meinungsstand168

（2） Stellungnahme169

bb） Zustimmung nach § 22 Abs.1 WEG durch Anderungsvorbehalt und Anderungsvollmacht169

（1） Vertraglicher Anderungsvorbehalt i.S.v.§ 308 Nr.4 BGB169

（2） VertragsmaBig erteilte Vollmacht zur Anderung der Teilungserklarung170

c） Regelung in der Gemeinschaftsordnung170

2.Ausschluss des Herstellungsanspruchs aus § 21 Abs.4, Abs.5 Nr.2 WEG171

a） Grundlagen171

b） Treuwidrige Geltendmachung bei vertraglicher Befugnis172

aa） Grundsatz: Trennung der Rechtsverhaltnisse172

bb） Gegenseitige Beeinflussung der Rechtsverhaltnisse172

c） Regelung in der Gemeinschaftsordnung173

Ⅴ.Ergebnis173

B.Strukturierung der Interessenlage174

Ⅰ.Bestandsinteresse der Erwerber174

1.Unterscheidung schuld- und sachenrechtliches Bestandsinteresse174

2.Schuldrechtliches Bestandsinteresse174

a） Allgemeines174

b） Wesentliche Leistungsmerkmale175

aa） GroBe, Lage und Gebrauchstauglichkeit des Sondereigentums175

bb） GroBe des Gemeinschaftseigentums - Mitgebrauchsrecht175

cc） GroBe des Miteigentumsanteils176

dd） Hohe der Kostenlast （§ 16 Abs.2 WEG）176

ee） Gesamtcharakter176

ff） Folgerungen177

3.Sachenrechtliches Bestandsinteresse177

a） Allgemeines177

b） Grunde fur die Schwachung des sachenrechtlichen Bestandsinteresses177

aa） Vertragliche Nebenpflicht （§ 241 Abs.2 BGB） zur Mitwirkung178

（1） Geschwachtes sachenrechtliches Bestandsinteresse bei bezweckter Angleichung der dinglichen Rechtslage an die vertragliche Verpflichtung178

（2） Pflicht aus § 241 Abs.2 BGB auch bei Anderungsvorbehalt178

（3） Folgerungen178

bb） Wohnungseigentumsrechtliche Verpflichtung zur Mitwirkung179

（1） Schmalerung des sachenrechtlichen Bestandsinteresses179

（2） Problem: Keine werdende Gemeinschaft179

（3） Folgerungen179

4.Folgerungen zur Zulassigkeit einseitiger Rechtsmacht zur Anderung der Teilungserklarung180

a） Rechtsmacht nur fur die Falle, in denen der neue Zustand eine ordnungsgemaBe Erfullung ermoglicht180

b） Rechtsmacht auch fur sonstige Falle, in denen Mitwirkungspflicht besteht180

c） Anderungsmacht fUrjeden Fall180

5.Ergebnis181

Ⅱ.Flexibilitatsinteresse des Bautragers181

1.Uberblick181

2.Motive zur Anderung der Teilungserklarung181

a） Reaktion auf das Nachfrageverhalten potentieller Erwerber181

aa） Typische Fallgestaltungen181

bb） Folgerungen fur die weitere Untersuchung183

b） Anforderungen des offentlichen Rechts183

aa） Planungsanderungen wahrend des bauaufsichtlichen Genehmigungsverfahrens183

bb） Nachtragliche Auflagen183

cc） Folgerungen fur die weitere Untersuchung184

c） Bautechnische Notwendigkeit184

d） Reaktion auf aufteilungsplanwidrige Bauausfuhrung185

e） Beseitigung von Grundungsfehlern185

aa） Widerspruch zwischen Teilungserklarung und Aufteilungsplan185

（1） （Grundbuchinterner） Bestimmtheitsgrundsatz185

（2） Rechtsfolgen des Widerspruchs186

（a） Gemeinschaftliches Eigentum186

（b） Sonderfall: Entstehung eines isolierten Miteigentumsanteils186

（c） Verpflichtung zur Korrektur187

（aa） Existenz eines isolierten Miteigentumsanteils187

（bb） Kein isolierter Miteigentumsanteil187

bb） Verbindung von sondereigentumsunfahigen Raumen mit einem Miteigentumsanteil188

cc） Einem Anteil werden versehentlich keine Raume als Sondereigentum zugewiesen188

dd） Vergessen von Raumen bei der Erstellung der Teilungserklarung188

ee） Folgerungen fur die weitere Untersuchung189

3.Ergebnis189

2.Zulassigkeit und Reichweite vertraglich begrundeter Anderungsmacht191

A.Ubersicht zum Meinungsstand191

Ⅰ.Ausgangspunkt: Grundbuchrechtliche Besonderheiten191

Ⅱ.Anwendbarkeit der §§ 305 ff.BGB191

Ⅲ.Zulassigkeit einer nach auBen unbeschrankten Vollmacht, § 307 Abs.1 S.1 BGB193

Ⅳ.Zulassige Reichweite der internen Befugnis194

1.§ 307 Abs.3 S.1 BGB194

2.§ 308 Nr.4 BGB195

a） Bestimmtheitsgebot （Konkretisierungserfordernis）195

b） Zumutbarkeit der zugelassenen Anderungen196

B.Voruberlegungen zur Losung der Streitfragen197

Ⅰ.Keine ”doppelte“ Vollmacht197

Ⅱ.Trennung zwischen Anderungsvorbehalt und Vollmachtsregelung197

Ⅲ.Zusammenhang zwischen interner Befugnis zur Ausubung der Vollmacht und Anderungsvorbehalt197

1.Anspruch aus § 241 Abs.2 BGB auf Vollzug vorbehaltener Anderungen197

2.Interne Befugnis zur Ausubung der Vollmacht bei Anspruch auf Vollzug198

C.Die Anpassung der vertraglich geschuldeten Leistung durch Anderungsvorbehalt198

Ⅰ.Vorliegen einer Allgemeinen Geschaftsbedingung198

Ⅱ.Vorrang der Individualabrede, § 305b BGB199

1.Konkurrenzverhaltnis von § 308 Nr.4 BGB und § 305b BGB199

2.Relevanz fur den Bautragervertrag200

3.Ergebnis201

Ⅲ.Eroffnung des Anwendungsbereichs der Inhaltskontrolle201

1.Keine Festlegung der Hauptleistung201

2.Keine deklaratorische Klausel202

Ⅳ.MaBstab der Inhaltskontrolle203

1.§ 308 Nr.4 BGB203

2.§ 309 Nr.8 lit.b） BGB203

3.§ 308 Nr.3 und 5 BGB204

Ⅴ.Inhaltskontrolle gemaB § 308 Nr.4 BGB205

1.Anderung oder Abweichung von der versprochenen Leistung205

2.Zumutbarkeit205

a） Strukturierung der Zumutbarkeitsprufung205

aa） Erfordernis einer Interessenabwagung205

bb） Die einzelnen Schritte der Abwagung205

（1） Berechtigtes Interesse an der Verwendung （triftiger Grund）205

（2） Keine erhebliche Beeintrachtigung des Leistungsinteresses206

（3） Bestimmtheitsgebot （Konkretisierungserfordernis）208

（4） Gebot des Interventionsminimums208

cc） Ergebnis208

b） Schutzwurdigkeit des Flexibilitatsinteresses des Bautragers209

aa） Prazisierung der Ausgangsuberlegung zur Schutzwurdigkeit des Interesses209

（1） Weitgehend anerkannte Fallgestaltungen209

（a） Dauerschuldverhaltnisse209

（b） Vertrage mit langeren Liefer- und Leistungszeiten210

（c） Besonderheiten des Leistungsgegenstandes210

（d） Gemeinsamkeiten211

（2） Relevanz der gesetzlichen und vertraglichen Risikozuweisung211

（3） Ergebnis212

bb） Die Anderungsanlasse des Bautragers im Einzelnen212

（1） Anderungen zur Reaktion auf das Nachfrageverhalten212

（a） Anderungswunsche potentieller Erwerber212

（b） Sonderwunsche214

（2） Anforderungen des offentlichen Baurechts214

（3） Anderung wegen bautechnischen Notwendigkeiten und abweichender Bauausfuhrung216

（4） Anderung zur Erlangung wirtschaftlicher Vorteile oder aus Grunden der ZweckmaBigkeit217

cc） Vorhersehbarkeit oder nachtraglicher Eintritt?217

c） Bestimmtheitsgebot （Konkretisierungserfordernis）218

aa） Zulassigkeit der Verwendung wertender Begriffe zur Begrenzung der Reichweite218

（1） Sinn und Zweck des Bestimmtheitsgebots218

（2） Verhaltnis von Inhalts- und Ausubungskontrolle220

（3） Zwischenergebnis221

bb） Bezeichnung bereits absehbarer Anderungen?221

cc） Angabe des triftigen Grundes221

d） Keine erhebliche Beeintrachtigung des Leistungsinteresses223

aa） Grundlagen223

（1） MaBstab223

（2） Verhaltnis von Konkretisierung und zumutbarer Reichweite223

（3） Exkurs: Weitergehende Flexibilitat durch Leistungsbestimmungsrecht225

（4） Ergebnis226

bb） Unerhebliche Wertminderung226

（1） Wertminderung226

（a） Wert und Bestimmtheitsgebot226

（b） Gefahr der “Quersubventionierung”227

（2） Unerheblichkeit228

（3） Zwischenergebnis229

（4） Wert des Wohnungseigentums und Kostenbelastung229

（a） Kostenbelastung und VergroBerung des gemeinschaftlichen Eigentums230

（aa） Die relevanten Konstellationen230

（bb） Wertminderung wegen erhohter Kostenbelastung nur bei fehlendem Gebrauchsrecht230

（b） Hinweise auf mogliche Alternativen231

（c） Exkurs: Einseitige Anderung der Gemeinschaftsordnung231

cc） Keine （erhebliche） Veranderung sonstiger Umstande232

（1） Keine erhebliche Kostenmehrbelastung232

（2） Keine Veranderung des “Gesamtcharakters”232

dd） Weitere Konkretisierung anhand typischer Anwendungsfalle233

（1） Anderung der Verschaffungsverpflichtung233

（a） Veranderung vertragsgegenstandlichen Sondereigentums und vertragsgegenstandlicher Sondernutzungsrechte233

（aa） “Vorlaufiger” Charakter des Aufteilungsplans233

（bb） Erreichbare Flexibilitat durch Anderungsvorbehalt234

（cc） Hinweise auf mogliche Alternativen234

（b） Veranderung nicht vertragsgegenstandlichen Sondereigentums und Tausch nicht vertragsgegenstandlicher Sondernutzungsrechte235

（c） Umwandlung von Gemeinschafts- in fremdes Sondereigentum und nachtragliche Begrundung von Sondernutzungsrechten zugunsten anderer Erwerber235

（aa） Erreichbare Flexibilitat durch Anderungsvorbehalt235

（bb） Hinweise auf mogliche Alternativen236

（d） Umwandlung nicht vertragsgegenstandlichen Sondereigentums in Gemeinschaftseigentum236

（aa） Erreichbare Flexibilitat durch Anderungsvorbehalt236

（bb） Hinweise auf mogliche Alternativen237

（e） Veranderung der Miteigentumsanteile237

（aa） Erreichbare Flexibilitat durch Anderungsvorbehalt237

（aaa） Grundlagen237

（bbb） Abweichende Beurteilung bei vom Gesetz abweichender Gemeinschaftsordnung?238

（bb） Hinweise auf mogliche Alternativen238

（2） Anderung der Herstellungsverpflichtung240

（a） Anderung betrifft vertragsgegenstandliches Sondereigentum241

（b） Anderung betrifft nicht vertragsgegenstandliches Sondereigentum241

（c） Anderung betrifft gemeinschaftliches Eigentum241

（aa） An gemeinschaftlichem Eigentum besteht Alleingebrauchs- oder zweckbestimmtes Mitgebrauchsrecht241

（bb） Anderung betrifft gemeinschaftliches Eigentum im Ubrigen241

（aaa） Keine Veranderung der Eigenart der Anlage241

（bbb） Inhaltliche Reichweite der Begrenzung242

（ccc） Tauglichkeit der Begrenzung242

（ddd） Folgerungen und Hinweise auf mogliche Alternativen243

（3） Sonderfall: Unvermeidbare Abweichungen （sog.Toleranzklausel）243

e） Gebot des Interventionsminimums244

Ⅵ.Zusammenfassung244

1.Der ”allgemeine“ Anderungsvorbehalt245

a） Triftiger Grund245

b） Verwendbarkeit wertender Begriffe245

c） Notwendige Begrenzungen245

aa） Anderung der Verschaffungsverpflichtung245

bb） Anderung der Herstellungsverpflichtung246

cc） Vermeidung einer Divergenz von Verschaffungs- und Herstellungsverpflichtung246

dd） Zeitliche Geltung247

2.Sog.Toleranzklausel247

D.Alternativen zum Anderungsvorbehalt247

Ⅰ.Ansatzpunkt: Ausgestaltung der “versprochenen Leistung”247

1.Begrundung eines Leistungsbestimmungsrechts248

2.Abgrenzung von Leistungsbestimmungsrecht und Anderungsvorbehalt249

a） Richtlinien zur Abgrenzung249

b） Innere Rechtfertigung fur die unterschiedliche Behandlung von Anderungsvorbehalt und Leistungsbestimmungsrecht250

Ⅱ.Begrundung von Anspruchen des Bautragers250

Ⅲ.Anpassung des Vertrages bei Fehlen eines trifigen Grundes251

1.Aufnahme eine Leistungsbestimmungsrechts, das die Varianten konkret beschreibt252

2.Anspruch auf Vertragsanpassung ohne triftigen Grund?252

E.Die formularmaBige Erteilung der Anderungsvollmacht253

Ⅰ.Erforderlicher Inhalt der Anderungsvollmacht und Anforderungen des Grundbuchrechts253

1.Abgabe der materiell-rechtlichen Erklarungen253

a） Der Kreis der Rechtsgeschafte253

b） Zur Formulierung der Vollmacht zur Abgabe der materiell-rechtlichen Erklarungen254

2.Abgabe der grundbuchverfahrensrechtlichen Erklarungen254

a） Eintragungsantrag, § 13 GBO255

b） Eintragungsbewilligung, § 19 GBO255

aa） Eintragungsbewilligung der Wohnungseigentumer256

bb） Eintragungsbewilligung der Vormerkungsberechtigten256

c） Grundbuchverfahrensrechtliche Erklarung nach § 20 GBO?257

d） Zur Formulierung der Vollmacht zur Abgabe der verfahrensrechtlichen Erklarungen257

3.Grundbuchrechtliche Anforderungen an die Begrenzung der Vollmacht257

a） Grundsatz: Begrenzung im AuBenverhaltnis als geringere Beeintrachtigung257

b） Grundbuchrechtliche Anforderungen258

aa） Formerfordernis aus § 29 GBO258

bb） Grundbuchrechtlicher Bestimmtheitsgrundsatz259

cc） Folgerungen fur die Anderungsvollmacht259

（1） Das Problem bei der Gestaltung259

（2） Kautelarjuristischer Ausweg260

4.Befreiung von § 181 BGB260

a） Vornahme des materiell-rechtlichen Rechtsgeschafts261

aa） Erklarung fur den Eigentumer261

bb） Erklarung fuur den Vormerkungsberechtigten261

b） Abgabe der verfahrensrechtlichen Erklarungen261

c） Zur Formulierung der Gestattung262

5.Unwiderruflichkeit der Vollmacht262

a） Ausdrucklicher Ausschluss der Widerruflichkeit262

b） Konkludenter Ausschluss der Widerruflichkeit263

6.Transmortale Vollmacht263

7.”Ubertragung“ der Vollmacht （Untervollmacht）264

8.Ergebnis264

Ⅱ.AGB-rechtliche Zulassigkeit der Anderungsvollmacht265

1.Anwendbarkeit der §§ 305 ff.BGB und Prufungskompetenz des Grundbuchamtes265

a） Einseitige Rechtsgeschafte265

b） Vollmachten, die nicht allein das Vertragsverhaltnis betreffen266

c） Grundbuchvollmachten267

aa） Ubersicht zum Streitstand268

bb） Stellungnahme269

cc） Konsequenzen fur die Praxis und Prufungspflicht des Grundbuchamtes269

（1） Grundlagen: Prufungspflichten in Bezug auf das materielle Rechtsgeschaft270

（a） Der Bewilligungsgrundsatz, § 19 GBO270

（b） Weitergehende Prufungspflicht im Anwendungsbereich von § 20 GBO?271

（2） Prufungspflichten in Bezug auf die Eintragungsvoraussetzungen272

（a） Grundlagen272

（b） Insbesondere: Prufung des AGB-Rechts in Bezug auf die Vollmacht zur Eintragungsbewilligung272

dd） Zwischenergebnis275

2.§ 305c Abs.1 BGB276

3.§ 307 Abs.3 S.1 BGB276

4.§ 308 Nr.4 BGB277

5.§ 307 Abs.2 Nr.1 BGB277

a） Abweichung von einer “gesetzlichen Regelung”278

aa） Bevollmachtigung als solche278

bb） Ausschluss der freien Widerruflichkeit278

cc） Gestattung gemafB § 181 BGB278

b） Unvereinbarkeit i.S.v.§ 307 Abs.2 Nr.1 BGB279

aa） Abweichungsinteresse279

（1） Das Interesse nach zugigem Handeln279

（2） Die relevanten Fallgestaltungen279

（a） Einseitige Anderung der Teilungserklarung bei vertraglicher Mitwirkungspflicht des Erwerbers279

（b） Einseitige Anderung der Teilungserklarung bei wohnungseigentumsrechtlicher Mitwirkungspflicht des Erwerbers280

（c） Einseitige Anderung der Teilungserklarung ohne Mitwirkungspflicht des Erwerbers280

bb） Beeintrachtigung des Erwerbers280

（1） ”Ausschluss“ des sachenrechtlichen Mitwirkungserfordernisses280

（2） ”Ausschluss“ eines Zuruckbehaltungsrechts280

（3） Gefahr der missbrauchlichen Ausubung281

（a） Wirksamkeit des dinglichen Rechtsgeschafts281

（aa） Grundsatze der nach auBen unbeschrankten Vertretungsmacht281

（bb） Ubertragbarkeit der allgemeinen Grundsatze auf den Fall eines Insichgeschafts?282

（b） Auswirkungen auf den Vormerkungsschutz284

（aa） Fortbestand der Vormerkung284

（bb） Vormerkung “an dem Vertragsgegenstand”i.S.v.§ 3 Abs.1 S.1 Nr.2 MaBV285

（c） Zusammenfassung287

cc） Abwagung287

（1） Isolierte Uberprufung der Fallgruppen287

（a） Vollmacht dient der Anpassung der dinglichen Rechtslage an vertragliche Verpflichtung287

（b） Vollmacht dient der Anderung der Teilungserklarung bei wohnungseigentumsrechtlicher Zustimmungsverpflichtung288

（c） Vollmacht dient sonstigen Anderungen289

（d） Zwischenergebnis289

（2） Berucksichtigung der Missbrauchsgefahr und ihre gebotene Eingrenzung289

（a） Keine Anderung des vertragsgegenstandlichen Sondereigentums290

（b） Keine Anderung des Miteigentumsanteils?291

（c） Zeitliche Begrenzung291

（d） Beschrankung der Ausubung auf den beurkundenden Notar292

（aa） Ubersicht zum Meinungsstand292

（bb） Stellungnahme292

（aaa） Keine erheblichen Nachteile der Ausubungsbeschrankung fur den Bautrager293

（bbb） Vermittelter Schutz der Ausuibungsbeschrankung293

（cc） Zwischenergebnis295

（e） Rechtfertigung der verbleibenden Missbrauchsgefahr296

c） Ergebnis297

Ⅲ.Begleitende Regelungen und Formulierung297

1.Kosten der Anderung297

2.Interne Bindungen297

a） Anpassung der dinglichen Rechtslage an die vertragliche Verpflichtung298

b） Anpassung der dinglichen Rechtslage bei wohnungseigentumsrechtlicher Verpflichtung298

c） Rechtsfolge bei Fehlen ausreichender interner Bindungen298

aa） Grundsatz298

bb） Gutglaubensschutz gemaB §§ 171, 172 BGB299

cc） ,Heilung“ infolge gutglaubigen Erwerbs299

dd） Fortbestand vertraglicher Rechte300

3.Zur Formulierung der Vollmachtslosung und der erganzenden Regelungen301

a） Keine ausdruckliche Formulierung des Anderungsvorbehalts?301

b） Keine unzulassige Beweislastumkehr302

c） Zur Formulierung des Vorbehalts zur Anderung der Herstellungsverpflichtung302

d） Zur Formulierung der Befugnis nach § 22 Abs.1 WEG302

4.Vorsorge fur den Fall der VerauBerung durch den Ersterwerber303

a） Weitergabeverpflichtung303

b） Absicherung der Weitergabeverpflichtung304

aa） Vormerkung und Zustimmungsvorbehalt304

bb） Regelung nach § 12 WEG305

c） Ergebnis307

Ⅳ.Besonderheiten bei der Ausubung der Vollmacht307

1. 17 Abs.2a S.2 Nr.1 BeurkG307

2.Prufungspflichten des Grundbuchamtes308

a） Wirksamkeit des materiellen Rechtsgeschafts308

aa） Wirksamkeit der Vollmachtserteilung308

bb） Ausubung der Vollmacht: Handeln auBerhalb der Vertretungsmacht309

（1） Uberschreitung der nach auBen wirkenden Begrenzungen309

（2） Uberschreitung der internen Bindungen309

（a） Erfordernis einer beschrankten Ausubungskontrolle durch das Grundbuchamt309

（b） Praktische Auswirkungen der beschrankten Ausubungskontrolle310

b） Wirksamkeit der Eintragungsbewilligung311

3.Exkurs - Einseitige Anderung der Gemeinschaftsordnung313

A.Anwendungsfalle313

B.Rechtsmacht zur einseitigen Anderung der Gemeinschaftsordnung313

C.Anpassung der geschuldeten Leistung314

3.Teil: Ergebnisse in Thesen317

1.Teil: Gesetzliche Anforderungen an die Anderung des sachenrechtlichen Grundverhaltnisses317

2.Teil: Die einseitige Anderung des sachenrechtlichen Grundverhaltnisses durch den Bautrager318

1.Grundlagen318

2.Zulassigkeit und Reichweite vertraglich begrundeter Anderungsmacht320

Ⅰ.Anderungsvorbehalt und Leistungsbestimmungsrecht320

Ⅱ.Die formularmaBige Erteilung der Anderungsvollmacht322

Ⅲ.Begleitende Regelungen und Formulierung323

Ⅳ.Besonderheiten bei der Ausubung der Vollmacht324

Stichwortverzeichnis325